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2 - Suche und Anmietung einer Wohnung

2.1 Wohnungsmarkt und Wohnungssuche in Dortmund

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Der Wohnungsmarkt in Dortmund hat sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Die Leerstandsquote von Wohnungen liegt zwischenzeitlich deutlich unter 3%. Insbesondere bei für Einpersonenhaushalte geeigneten Kleinwohnungen herrscht eine überproportionale Nachfrage. Am ehesten sind derzeit noch Dreizimmerwohnungen verfügbar. Das Wohnungsangebot in Dortmund für Studierende gliedert sich in einen Bestand von Sozialwohnungen, einen Bestand von freifinanzierten Wohnungen, sowie einigen Studentenwohnheimen. Der ehemals relativ große Bestand an Sozialwohnungen in Dortmund verringert sich jedes Jahr erheblich dadurch, dass die vereinbarten Bindungen für derartige Wohnungen auslaufen. Diese Wohnungen gelten nunmehr als freifinanziert. Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist relativ hoch. Um eine Sozialwohnung anmieten zu können, ist ein Wohnungsberechtigungsschein erforderlich. Dieser kann beim Wohnungsamt der Stadt Dortmund beantragt werden. Dort sind auch weitere Informationen zu Sozialwohnungen und Tipps zur Wohnungssuche für Studierende erhältlich:

Stadt Dortmund
Amt für Stadterneuerung und Wohnungswesen
Südwall 2-4
44137 Dortmund
www.dortmund.de/wohnungsamt

Wohnungen aller Art lassen sich unter anderem über die Wohnungsbörse des AStA Dortmund und andere Internetportale finden. Für internationale Studierende bietet das Referat Internationales der TU Dortmund eine Wohnraumvermittlung an. Wohnungsangebote finden sich auch in den Dortmunder Tageszeitungen. Diese sind regelmäßig schon in den Abendstunden des Vortages, z.B. an Kiosken, erhältlich. In den Tageszeitungen kann sich auch eine aktive Suchanzeige lohnen, da private Vermieter auf diesem Wege lieber selbst Mieter aussuchen, als die eigene Wohnung zu inserieren. Der Bestand an Studentenwohnheimen in Dortmund hat sich in den letzten Jahren bedauerlicherweise reduziert, nach Auskunft des Studentenwerkes stehen deutlich zu wenige Studentenwohnheimplätze zur Verfügung. Die in Dortmund existierenden Studentenwohnheime werden zum Teil vom Studentenwerk Dortmund, zum Teil von Kirchen oder anderen Trägern betrieben. Bei den jeweiligen Trägern muss zuvor eine Bewerbung erfolgen, derzeit ist mit einer erheblichen Wartezeit auf einen Wohnheimplatz zu rechnen.

Vorsicht: Die im Internet vorhandenen Portale sind zur Wohnungssuche ideal. Keinesfalls sollten aber Vorauszahlungen, Abschläge, Gebühren oder aber Kautionen gezahlt werden, bevor ein konkreter Kontakt zum Vermieter aufgenommen wurde und insbesondere die Wohnung besichtigt werden konnte. Regelmäßig wird über Internetbörsen versucht, real nicht existierende Wohnungen anzupreisen, deren Besichtigung von einer Vorauszahlung abhängig ist. Nach erfolgter Zahlung lösen sich die Wohnung sowie der Vermieter regelmäßig in Luft auf. Der Blog [http://www.wohnungsbetrug.blogspot.de] sammelt Betrugsversuche und hilft beim erkennen unseriöser Angebote.

Linktipps Wohnungssuche

2.2 Tipps zur Wohnungsanmietung

  • Niemals eine Wohnung anmieten, oder irgendetwas unterschreiben oder zahlen, bevor die Wohnung besichtigt wurde. Wohnungssuche ist sehr gut über das Internet möglich. Niemals sollte jedoch eine Unterschrift geleistet, ein Vorvertrag geschlossen, oder eine Zahlung geleistet werden, bevor die konkrete Wohnung besichtigt wurde.
  • Zahlungen, auch Kautionszahlungen, erst dann leisten, wenn eine schriftliche Bestätigung vorliegt und der Vermieter bekannt ist. Einige Wohnungsunternehmen rücken den Mietvertrag erst heraus, wenn die Kaution gezahlt wurde. Mietrechtlich ist dieses zwar rechtswidrig, oft aber nicht zu vermeiden. Bei bekannten Unternehmen ist das gefahrlos, bei unbekannten Vermietern sollte man sich versichern, dass man auch an den Vermieter (und nicht an einen unberechtigten Dritten) zahlt.
  • Bei großen Wohnungsunternehmen nach Sonderangeboten für Studierende fragen. Mehrere Unternehmen bieten Studententarife an, verzichten auf die Abrechnung von Betriebskosten, o.Ä. Wenn die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit benötigt wird, kann sich das lohnen. Allerdings sollten die konkreten Bedingungen immer im Detail geprüft werden, um z. B. einen sprunghaften Anstieg von Kosten, nachdem ein befristeter Verzicht ausgelaufen ist, zu vermeiden.
  • Rechtlich kann ein Mietvertrag zwar auch mündlich geschlossen werden, in fast allen Fällen legen jedoch Mieter wie Vermieter großen Wert auf einen schriftlichen Vertrag. Dann wird der Vertrag erst mit der Unterschrift geschlossen. Bis dahin können es sich beide Parteien noch anders überlegen, ohne mit Konsequenzen rechnen zu müssen.
  • Ist ein Vertrag unterschrieben, kann dieser nicht wiederrufen, sondern nur unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Entgegen der „juristischen Volksmeinung“ existiert kein 14tägiges Rücktrittsrecht! Der Vermieter kann nur kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt.
  • Unbedingt prüfen, ob die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen realistisch kalkuliert sind. Diese werden oft zu niedrig angesetzt, um die Gesamtmiete günstiger erscheinen zu lassen. Das kann dann bei der ersten Nebenkostenabrechnung zu erheblichen Nachzahlungen führen. Am besten ist es sich die letzte Nebenkostenabrechnung vom Vermieter oder dem bisherigen Mieter zeigen zu lassen. Seit 2014 muss bei der Vermieter anlässlich einer Neuvermietung einer Wohnung auch einen Energieausweis vorlegen. Es existieren zwei Varianten vom Energieausweis: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Letzterer ist gebäudebezogen und aussagekräftiger. Nähere Informationen liefert die Verbraucherzentrale: www.verbraucherzentrale.de/energieausweis.
  • Nicht jede Frage bei Anmietung einer Wohnung ist berechtigt und muss korrekt beantwortet werden. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht immer daran, zu erfahren, wer alles in die Wohnung einzieht -dieses bezieht sich auch auf Haustiere- und wie die Wohnungsmiete finanziert wird. Wer dieses verschweigt oder hierzu falsche Angaben macht, riskiert, dass der Mietvertrag ausnahmsweise nicht nur kündbar, sondern auch anfechtbar wird. Darüber hinausgehende Umstände gehen den Vermieter aber nichts an. Hierüber hinausgehende Fragen können daher auch ohne Konsequenzen nicht oder falsch beantwortet werden.
  • Keine Wohnung anmieten ohne Versicherungsschutz. Jede/r Studierende, die/der eine Wohnung anmietet, sollte ausreichend privat haftpflichtversichert sein. Das gilt grundsätzlich für jeden Mieter. Eine Haftpflichtversicherung kostet wenig Geld im Jahr, schützt aber vor den Folgen von fahrlässig verursachten Schäden, wie sie jedem jederzeit passieren können. Ein bemerkbarer aber nicht bemerkter Wasserschaden kann Unsummen an Schäden verursachen. Hierfür lohnt sich eine Prämie von 35,00 – 50,00 € im Jahr immer.
  • Für Studierende besteht in den meisten Fällen Versicherungsschutz über die Haftpflichtversicherung der Eltern, solange die erste Ausbildung noch nicht abgeschlossen ist. Es empfiehlt sich eine Rückfrage bei der Haftpflichtversicherung der Eltern.
  • Wir empfehlen darüber hinaus eine Hausratversicherung, möglichst mit Elementarschaden. Bei einem Wohnungsbrand, oder Wasserschaden, ist ihr Wohnungsinvestor nicht durch die Gebäudeversicherung des Vermieters geschützt. Die Versicherungsprämie richtet sich nach dem Wert des Inventars das meist mit einer pauschalen Summe pro m² Wohnfläche berechnet wird. Hausratversicherungen gibt es ab ca. 40 € im Jahr.
  • Hier kann sich ein Vergleich bei Vergleichsportalen im Internet, z.B. check24.de; finanzscout24.de oder verivox.de lohnen.
  • Nach Umzug die An/Ummeldung beim Einwohnermeldeamt nicht vergessen (Bürgerdienste Dortmund-Innenstadt, oder Bezirksverwaltungsstellen in den Vororten). Nach dem neuen Meldegesetz 2015 muss hier eine Anmeldebescheinigung des Vermieters vorgelegt werden. Eine verspätete Ummeldung kann teuer werden, es kann auch Ärger mit der Zweitwohnungssteuer drohen.

2.3 Vorsicht Zweitwohnungssteuer

In Dortmund existiert eine sogenannte Zweitwohnungssteuersatzung. Danach erhebt die Stadt Dortmund von jedem Mieter, welcher in Dortmund eine Nebenwohnung anmietet, eine Zweitwohnungssteuer in Höhe von 12 % der Jahresnettomiete. An die Stadtkasse geht also faktisch eine dreizehnte Bruttomiete. Dies lässt sich einfach vermeiden, wenn Studierende Dortmund als ihren Hauptwohnsitz bei der Anmeldung angeben. Dieses hat im Regelfall keine sonstigen negativen Konsequenzen. Insbesondere ändert sich nichts an der Berechtigung für das Kindergeld.

2.4 Barrierefrei Wohnen

Inzwischen existiert ein gewisses Angebot an - in unterschiedlichem Maße – barrierefreien Wohnungen. Bei Wohnungen, die bei Anmietung nicht barrierefrei waren gilt folgendes: Grundsätzlich gilt auch hier, dass im Zweifel der Zustand einer Wohnung als vereinbart gilt, der bei Anmietung und Besichtigung vorgefunden wurde. Hiervon existieren nur wenige Ausnahmen, Abweichungen müssen vertraglich vereinbart werden. Gesetzlich geregelt ist daher nur ein Duldungsanspruch des Vermieters dahingehend, dass er einen barrierefreien Umbau der Wohnung hinzunehmen hat, sollte der Mieter darauf angewiesen sein. Den barrierefreien Umbau der Wohnung muss der Mieter auf eigene Kosten veranlassen. Ein Vermieter kann nach Ende des Mietverhältnisses den Rückbau der Wohnung verlangen. Als Sicherheit für den Rückbauaufwand kann er neben der bereits vereinbarten Kaution eine weitere angemessene Sicherheit verlangen. Zur Vermittlung barrierefreier Wohnungen und zur Beratung über einen ggf. erforderlichen Umbau empfehlen wir: DoBuS - Dortmunder Zentrum Behinderung und Studium

Beratungsdienst behinderter und chronisch kranker Studierender
Mittwoch 10:00 - 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Ort
Telefon
Schreibtelefon und Fax
0231 755 6565 bzw. 2848
0231 755 5350
Website
Verein für Gemeinwesen-und Sozialarbeit Kreuzviertel e.V.
(Unabhängige Wohnberatungsstelle für ganz Dortmund)
Ort Kreuzstr. 61
44139 Dortmund
Telefon 0521 124676
Email kontakt@kreuzviertel-verein.de
Website www.kreuzviertel-verein.de
Stadt Dortmund
Amt für Wohnungswesen
Wohnraumvermittlung
Ort Südwall 2-4
44137 Dortmund
Telefon 0231 50 2 97 22
Fax 0231 50 2 39 48
Email wohnungsamt@dortmund.de
Website www.dortmund.de/wohnungsamt

2.5 Hilfen zur Finanzierung der Wohnung

Mietrechtlich ist die wichtigste Pflicht des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen. Auch Studierende haben unter besonderen Umständen Anspruch auf staatliche Mietzuschüsse. Studierende können zur Finanzierung ihres Lebensunterhaltes und des Studiums Ansprüche nach §§ 12; 13 BAföG oder §§ 65; 66; 101; 105; 106 SGB III haben. Diese Leistungen enthalten zum Teil auch anteilige Beträge für Mietkosten in Form einer Wohnpauschale. Sozialrechtlich wird diesen Leistungen Vorrang eingeräumt. Für den Regelfall sind daher weitere Leistungen nach dem Wohngeldgesetz oder dem SGB II ausgeschlossen. Von diesen Ausschlusstatbeständen gibt es jedoch wiederum wichtige Ausnahmen:

Wohngeld

Nach § 20 Wohngeldgesetz haben Studierende, welche dem Grunde nach einen Anspruch auf Leistungen nach dem BAföG oder Leistungen nach §§ 59, 101 III, 104 SGB III haben, keinen Anspruch auf Wohngeld. Dieses gilt auch dann, wenn tatsächlich Leistungen deswegen nicht gezahlt werden, weil der Anspruch zwar dem Grunde nach, nicht aber der Höhe nach besteht. Letzteres könnte der Fall sein, wenn ein dem Grunde nach bestehender Anspruch durch eigenes Einkommen, Unterhaltsansprüche gegenüber Dritten oder Vermögen nicht zum Tragen kommt.

Der Ausschluss vom Wohngeld gilt dann nicht, wenn ein/e Studierende/r mit anderen Personen (z. B. ihrer/seiner Familie) zusammenlebt und nicht alle Personen einen Anspruch auf Leistungen nach BAföG haben. Erhalten z.B. die Eltern einer Studierenden, in deren Wohnung die Studierende lebt, Leistungen nach SGB II, bestände neben einem Anspruch auf BAföG auch ein ergänzender Anspruch auf Wohngeld für den Studierenden. Ein Wohngeldanspruch kann auch entstehen, wenn die Altersgrenze nach BAföG überschritten ist, die Förderungshöchstdauer überschritten wurde oder ein nicht berücksichtigungsfähiger Fachwechsel erfolgte.

Für Studierende die keinen BAFÖG Anspruch (mehr) dem Grunde nach haben, lohnt sich immer eine Beratung!

Anträge auf Wohngeld sind auf der Internetseite des Wohnungsamtes erhältlich. Der Antrag muss bei der Stadt Dortmund, entweder im Stadthaus oder den Bezirksverwaltungsstellen, gestellt werden.

Wer in den vergangenen Jahren kein Wohngeld bekommen hat, weil das Einkommen zu hoch war, sollte seinen Wohngeldanspruch erneut prüfen lassen. Zum 01.01.2016 wurden die Wohngeldsätze gesetzlich deutlich angehoben.

Leistungen nach SGB II (Arbeitslosengeld II; Hartz IV)

In § 7 Abs. 5 SGB II ist geregelt, dass Studierende, deren Ausbildung im Rahmen des BAföG oder der §§ 60-62 SGB III dem Grunde nach förderungsfähig sind, keinen Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes haben. Als Ausnahmen zu diesem Grundsatz werden ergänzende Leistungen nach § 27 SGB II genannt.

In besonders gelagerten Härtefällen können hierüber hinaus Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes als Darlehen geleistet werden. Ein besonderer Härtefall soll vorliegen, wenn bei Nichtgewährung eines Darlehns der begründete Anlass bestände, dass eine vor dem Abschluss stehende Ausbildung abgebrochen oder nicht beendet wird und damit das Risiko zukünftiger Erwerbslosigkeit droht.

Wohnkosten nach § 27 SGB II

§ 27 SGB II dient dazu, die nur für den Normalfall und z.T. unterkalkulierten Ansprüche auf BAföG zumindest an das Niveau der Grundsicherung für Arbeitslose anzugleichen. Neben der Regelleistung (§ 20 SGB II) und den Kosten der Unterkunft (§22 ff. SGB II) gewährt das SGB II in wenigen Ausnahmesituationen auch sog. Mehrbedarfe.

Nach § 27 SGB II kann ein Anspruch auf sog. Mehrbedarfe, sowie ergänzende Mietkosten und Heizungskosten auch für Studierende bestehen. Mehrbedarfe beziehen sich auf den Bedarf für werdende Mütter, ein Mehrbedarf für Alleinerziehende, ein Mehrbedarf für eine aus medizinischen Gründen kostenaufwendige Ernährung und in vergleichbaren Sondersituationen. Dies umfasst auch einen Mehrbedarf für die Erstausstattung für Bekleidung und Erstausstattungen bei Schwangerschaft und Geburt.

Nach § 27 SGB II ist auch ein Zuschuss für Miete und Heizkosten möglich. Zweck der Vorschrift ist es, die in den BAföG-Sätzen zum Teil zu niedrig angesetzten Wohnkostenpauschalen zu ergänzen. Studierende sollen hinsichtlich des Wohnkostenanspruches mit Berechtigten der Grundsicherung gleichgestellt werden.

Voraussetzung hierzu ist zunächst, dass dem Grunde nach ein Anspruch auf BAföG, Ausbildungsgeld nach SGB III oder Berufsausbildungshilfe besteht. Zur Berechnung wird eine vollständige Bedarfsermittlung nach SGB II durchgeführt. D.h., es wird zunächst ermittelt, welche Regelleistung, nebst welchen Mehrbedarfen, sowie den konkreten angemessenen Kosten der Unterkunft dem Studierenden nach SGB II zustehen könnte. Hierauf wird dann das bereinigte BAföG, ggf. eine Ausbildungsvergütung, sowie das Kindergeld und u. U. gezahltes Wohngeld angerechnet. Der Differenzbetrag bildet dann den Zuschuss nach § 27 SGB II.

Der Zuschuss nach § 27 SGB II kann auch Nachzahlungen für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, wie auch Mietschulden umfassen.

Wegen der Details lohnt sich auch hier eine intensive Beratung!


Herausgeber:
AStA TU Dortmund
Emil-Figge-Str. 50
44221 Dortmund
Telefon 0231 7552 584
Fax 0231 7555 143
E-Mail asta@asta.tu-dortmund.de
Website www.asta.tu-dortmund.de
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Bearbeitung Martin Grebe
Markus Roeser
Kampstr. 4
44137 Dortmund
Telefon 0231 557656 0
Fax 0231 557656 16
E-Mail info@mieterverein-dortmund.de
Website http://www.mieterverein-dortmund.de
Download Der Mietrechtsreader als PDF
5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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