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3 - Mietvertrag

3.1 Allgemeines zum Mietvertrag

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Bei Anmietung einer Wohnung ist es üblich, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass sowohl Mieter, wie auch Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag anstreben, es letztendlich auf den schriftlichen Mietvertrag ankommen soll. Rechtlich ist es auch denkbar, einen Mietvertrag mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zu schließen. Letztendlich dient der schriftliche Mietvertrag vorrangig der Beweissicherung, wird aber auch dazu genutzt, zahlreiche Details des Mietverhältnisses zu regeln. Um einen wirksamen Mietvertrag zustande kommen zu lassen, würde es ausreichen, dass sich Mieter und Vermieter einig darüber sind, dass die Wohnung zur Verfügung gestellt wird und dafür der Mieter etwas zahlt. Ein Mietvertrag per Handschlag wäre somit denkbar. Wichtig ist, dass ein unterschriebener Mietvertrag nicht widerrufen werden kann. Ein Mietvertrag kann von beiden Seiten nur gekündigt werden. Es gilt also in fast keinem Fall eine 14-tägige Widerrufsfrist. Die einzige Ausnahme würde dann gelten, wenn dem Mieter der neue Mietvertrag quasi an der Haustür aufgeschwatzt wurde, den Umständen nach die Situation eines Haustürgeschäftes vorliegt. Diese Situation ist nur sehr selten der Fall.

Üblich sind unterschiedliche Mietvertragsformulare, welche hinsichtlich der wesentlichen Mietbestimmungen ausgefüllt werden müssen, im Hinblick auf weitere Absprachen jedoch vorgedruckte Regelungen enthalten. Auf dem Markt werden derzeit zahlreiche Mietvertragsverhältnisse angeboten, Großvermieter und auch Studentenwohnheime verfügen über eigene Formulare. Den Standardmietvertrag gibt es somit nicht. Ein Mietvertragsformular des Deutschen Mieterbundes ist auch beim Mieterverein Dortmund erhältlich. Beim Unterzeichnen eines Mietvertrages ist es wichtig, darauf zu achten, dass dieser korrekt ausgefüllt wurde. Dieses betrifft die Person des Mieters oder der Mieter, des Vermieters und die genaue Bezeichnung der zu vermietenden Wohnung. Wenn zusätzlich zur Wohnung ein Keller, ein Fahrradstellplatz oder Pkw-Stellplatz mitvermietet werden soll, muss dies im Mietvertrag stehen. Genauso wichtig ist die vereinbarte Miete, die hier hinzukommenden Vorauszahlungen für Betriebskosten und ggf. für Heizkosten. Auch eine Kaution kann vereinbart werden. Ohne vertragliche Regelung besteht keine Verpflichtung eine Kaution zu zahlen. Sagt der Vermieter die Durchführung bestimmter baulicher Arbeiten in der Wohnung zu (z.B. Verlegung neuer Böden, Erneuerung des Bades) sollte dies unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgelegt werden, z.B. unter sonstige Vereinbarung. Alle auf dem Markt erhältlichen Vordrucke für Mietverträge enthalten die Regelung, dass Mieter sog. Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Nach dem Stand der Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass die nun neu abgeschlossenen Verträge hinsichtlich dieser Regelung auch wirksam sind, wenn die Wohnung bei Mietbeginn überwiegend vom Vermieter renoviert wird. (näheres vgl. Kapitel 8.12 Renovieren, Schönheitsreparaturen) Normalerweise werden Mietverträge auf unbefristete Zeit geschlossen. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag solange läuft, bis eine der beiden Parteien diesen kündigt. Soweit eine Wohnung, d.h. außerhalb eines Studentenwohnheims und mehr als ein möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung, vermietet wird, besteht für den Mieter Kündigungsschutz. Kündigungsschutz bedeutet, dass nur bei einem wichtigen Grund der Vermieter berechtigt wäre, zu kündigen. Zusätzlich müsste der Vermieter dann auch noch eine Kündigungsfrist einhalten. Mieter können dagegen einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit, unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten, kündigen.

3.2 Befristete Mietverträge

Bei der Vermietung von Wohnungen sind befristete Mietverträge die Ausnahme. Nur in wenigen Ausnahmefällen sind Befristungen von Mietverträgen zulässig. Hierbei sind allerdings zwei unterschiedliche Arten von Befristungen zu unterscheiden. Nur in sehr seltenen Ausnahmefällen zulässig sind Befristungen, bei denen bereits mietvertraglich das definitive Ende des Mietverhältnisses vereinbart wird. Bei einer derartigen Befristung endet daher das Mietverhältnis zum Zeitpunkt X. Spätestens bis zum Ablauf dieses Tages muss dann die Wohnung geräumt und zurückgegeben werden. Eine solche Regelung ist für den Mieter sehr nachteilig, daher sind solche Verträge nur in den folgend genannten Ausnahmesituationen rechtlich zulässig.

Seit der Mietrechtsreform 2001 ist ein Zeitmietvertrag, der zu einem bestimmten Datum enden soll, nur dann möglich, wenn in dem Vertrag ein Beendigungsgrund schriftlich angegeben wurde. Zulässig sind nur die Gründe:

* Eigenbedarf, * ein Abriss oder eine wesentliche Veränderung oder Reparatur der Wohnung, welche im vermieteten Zustand nicht möglich wäre, oder * das Erfordernis, die Wohnung an einen Angestellten zu vermieten.

Auf Verlangen muss der Vermieter vor Ablauf des vereinbarten Zeitpunktes mitteilen, ob konkret einer der drei genannten Beendigungsgründe noch besteht. Andernfalls verlängert sich das Mietverhältnis. Weitere Gründe für einen Zeitmietvertrag sind nicht zulässig, es gilt nur einer der drei genannten Gründe, diese müssen von Anfang an im Mietvertrag selbst genannt sein. Nur unter dieser Voraussetzung ist ein solcher Zeitmietvertrag wirksam. Dieses bedeutet allerdings auch, dass bis zum Ablauf des Mietvertrages weder der Mieter, noch der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Nur eine fristlose Kündigung wäre möglich. Dieser Kündigungsausschluss gilt auch dann, wenn der Zeitmietvertrag - weil die oben genannten Voraussetzungen nicht vorliegen - unwirksam und nichtig ist. Zu unterscheiden von derartigen Zeitmietverträgen ist ein Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss. Dieser Vertrag läuft als unbefristeter Vertrag, d. h. bis einer der beiden Parteien diesen kündigt. In einem solchen Vertrag kann allerdings für einen bestimmten Zeitraum entweder das Kündigungsrecht des Mieters, das Kündigungsrecht des Vermieters oder auch das Kündigungsrecht beider ausgeschlossen werden. Ein in einem Vertragsformular vorformulierter Kündigungsausschluss für einen Mieter ist nur für maximal vier Jahre zulässig. Auch für einen geringeren Zeitraum kann jedoch jegliche Befristung rechtsunwirksam sein, wenn auf der Mieterseite eine besondere Situation vorliegt. Diese kann darin bestehen, dass der Mieter Student ist, somit seinen Studienverlauf und damit seine Berufsausbildung nicht überschaubar wird planen können. Bei jedem Studium ist damit zu rechnen, dass dieses semesterweise eine Abwesenheit erforderlich macht, dass ein Studium abgebrochen oder neu aufgenommen wird. Wenn von vornherein an eine/n Studierende/n vermietet wird, ist somit ein Kündigungsausschluss unzulässig. Ein Ausschluss des Kündigungsrechtes des Vermieters ist uneingeschränkt zulässig. Auch ein an sich rechtlich nichtiger Zeitmietvertrag, ohne dass eine der o.g. Ausnahmen vorliegt, kann so ausgelegt werden, dass der Vertrag zwar nicht endet, aber das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist. Auch ein beidseitiger Kündigungsverzicht wird im Regelfall auf vier Jahre begrenzt sein, gilt auch danach als rechtlich nicht mehr wirksam. Grund hierfür ist, dass im Normalfall ein Interesse des Mieters an Flexibilität und Mobilität besteht, so dass eine Bindung über vier Jahre hinaus nur unter den o.g. Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrages (mit im Vertrag genanntem Beendigungsinteresse) möglich sein wird. Die zuvor genannten Regelungen gelten allgemein für Wohnungen. Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung oder ein Zimmer in einem Jugend- oder Studentenwohnheim. Hier ist eine Befristung möglich, auch mit der Folge, dass zu dem vereinbarten Datum das Mietverhältnis definitiv endet. Im Unterschied zu dem o.g. begründeten Zeitmietvertrag ist es allerdings möglich, bei vorliegenden Härtegründen einen Widerspruch einzulegen und so eine Verlängerung des Mietverhältnisses im Studentenwohnheim (bis zum Ende der Prüfung u. ä.) zu erreichen. 3.3 Besonderheiten bei Studentenwohnheimen Mietrechtlich sind sog. echte Studentenwohnheime von vielen Mieterschutzregelungen ausgenommen worden. Gesetzlich sind die meisten Mieterschutzbedingungen zwingend, können vertraglich nicht abgeändert werden. Daher kommt der Sondersituation des Studentenwohnheims eine große Bedeutung zu. Voraussetzung dafür ist, dass ein Studentenwohnheim bestimmte Kriterien erfüllt. Maßgebliches Kriterium ist eine Bewirtschaftung mit einem vom Betreiber praktizierten Belegungskonzept, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Des Weiteren muss das Gebäude so ausgestaltet sein, dass mit den vorhandenen Wohneinheiten Studenten mit preiswertem Wohnraum versorgt werden können. Dieses gilt z. B. nicht bei Luxusappartements. Der Mietpreis muss auch günstig, d.h. kostenorientiert sein, darf keine Gewinnerzielung vermuten lassen. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, können * vertraglich befristete Verträge geschlossen werden, * besteht kein Kündigungsschutz * gelten die gesetzlichen Regelungen für Mieterhöhungen nicht, * muss eine Kaution nicht verzinst werden. Diese Ausnahmen sind gravierend. Trotzdem können Mieter sich gegen Vermieter auch in einem Studentenwohnheim wehren. Befristete Verträge schützen zunächst während der Befristung den Mieter vor einer ansonsten möglichen Kündigung. Aufgrund der Zweckbestimmung des Studentenwohnheims kann eine gleichartige Ausübung von Kündigungen durchgesetzt werden. Erhält ein/e Studierende/r kurz vor oder während des Examens eine Kündigung, kann sie/er wegen Härtegründen eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Wenn durch eine Mieterhöhung die Wohnung im Studentenwohnheim nicht mehr preiswert ist, entfällt die Voraussetzung für die hier genannten Ausnahmen, es gilt das allgemeine Mieterhöhungsrecht mit dem dort enthaltenen Mieterschutz.

3.3 Besonderheiten bei Studentenwohnheimen

Mietrechtlich sind sog. echte Studentenwohnheime von vielen Mieterschutzregelungen ausgenommen worden. Gesetzlich sind die meisten Mieterschutzbedingungen zwingend, können vertraglich nicht abgeändert werden. Daher kommt der Sondersituation des Studentenwohnheims eine große Bedeutung zu.

Voraussetzung dafür ist, dass ein Studentenwohnheim bestimmte Kriterien erfüllt.

Maßgebliches Kriterium ist eine Bewirtschaftung mit einem vom Betreiber praktizierten Belegungskonzept, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studierenden mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Des Weiteren muss das Gebäude so ausgestaltet sein, dass mit den vorhandenen Wohneinheiten Studenten mit preiswertem Wohnraum versorgt werden können. Dieses gilt z.B. nicht bei Luxusappartements. Der Mietpreis muss auch günstig, d.h. kostenorientiert sein, darf keine Gewinnerzielung vermuten lassen.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, können

  • vertraglich befristete Verträge geschlossen werden,
  • besteht kein Kündigungsschutz,
  • gelten die gesetzlichen Regelungen für Mieterhöhungen nicht,
  • muss eine Kaution nicht verzinst werden.

Diese Ausnahmen sind gravierend. Trotzdem können Mieter sich gegen Vermieter auch in einem Studentenwohnheim wehren.

Befristete Verträge schützen zunächst während der Befristung den Mieter vor einer ansonsten möglichen Kündigung. Aufgrund der Zweckbestimmung des Studenten-wohnheims kann eine gleichartige Ausübung von Kündigungen durchgesetzt werden. Erhält ein/e Studierende/r kurz vor oder während des Examens eine Kündigung, kann sie/er wegen Härtegründen eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Wenn durch eine Mieterhöhung die Wohnung im Studentenwohnheim nicht mehr preiswert ist, entfällt die Voraussetzung für die hier genannten Ausnahmen, es gilt das allgemeine Mieterhöhungsrecht mit dem dort enthaltenen Mieterschutz.

3.4 Besonderheiten bei möblierten Zimmern

Mietrechtlich besteht bei der Vermietung von möblierten Zimmern nur dann eine Sondersituation, wenn sich das Zimmer zum einen in der Wohnung des Vermieters befindet, zum anderen überwiegend vom Vermieter möbliert wurde. Nur dann entfällt der Kündigungsschutz, es gelten andere Kündigungsfristen und die Miete kann beliebig erhöht werden. In allen anderen Fällen gelten uneingeschränkt alle Mieterschutzbestimmungen.

3.5 Besonderheiten bei Sozialwohnungen

Besonderheiten bei Sozialwohnungen zu Lasten von Mietern gibt es nicht. Mietrechtlich existieren aber einige wenige Besonderheiten:

  • Um eine Sozialwohnung anzumieten benötigen Studierende einen Wohnberechtigungsschein. Dieser ist beim Wohnungsamt erhältlich. Das Wohnungsamt vermittelt auch Sozialwohnungen.
  • Bei Sozialwohnungen darf nur die nach gesetzlichen Vorschriften berechnete Kostenmiete verlangt werden. Allerdings ist es für eine Mieterhöhung dann auch ausreichend, dass diese mit nachvollziehbarer Berechnung einseitig vom Vermieter geltend gemacht wird. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht.
  • Bei Sozialwohnungen besteht ein größerer Schutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.
  • Anders als bei freifinanzierten Wohnungen besteht für den Mieter keine Ausschlussfrist, um Einwände gegen eine falsche Betriebs- oder Heizkostenabrechnung zu erheben. Eine falsche Abrechnung wird hier nicht allein durch Zeitablauf richtig.

3.6 Untermiete

Gesetzlich ist die Frage einer Untervermietung für zwei Sachverhalte geregelt. Zum einen für den Fall, dass die gesamte Wohnung an einen Dritten weitervermietet wird, der ursprüngliche Mieter somit den Gesamtbesitz an der Wohnung weitergibt. Daneben ist geregelt, wenn nur ein Teil der Wohnung an eine weitere Person untervermietet werden soll.

In der Realität spielen die Fragen der Untermiete eine erhebliche Rolle. So z. B., wenn eine Wohnung für einen längeren Zeitraum, z. B. ein Auslandssemester, weitervermietet werden soll, aber auch, wenn zur Kostenteilung ein Mitbewohner aufgenommen werden soll oder wenn eine/ein Lebensgefährte/in in die Wohnung mit aufgenommen werden soll. Auch viele WG-Konstruktionen sind, rechtlich betrachtet, Untermietverhältnisse.

Grundsätzlich gilt hier zunächst Folgendes:

Die vollständige Weitervermietung einer Wohnung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Auf die Erlaubnis selbst besteht kein Anspruch, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, kann das Mietverhältnis entweder ohne Weitervermietung fortgesetzt oder aber gekündigt werden. Wichtig hierbei ist, dass eine Weitervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters oder aber ohne Kenntnis des Vermieters eine Vertragsverletzung darstellt, welche ein Kündigungsrecht des Vermieters begründen kann.

Anders verhält es sich bei der Untervermietung nur eines Teils der Wohnung, z.B. eines Zimmers. Auch hier besteht die Pflicht, dieses dem Vermieter mitzuteilen und dessen Erlaubnis einzuholen. Allerdings besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis immer dann, soweit die Untervermietung dem Vermieter nicht unzumutbar ist. Unzumutbar ist eine Untervermietung nur dann, wenn diese zu einer erheblichen Überbelegung der Wohnung führen würde oder der konkrete Untermieter nachweislich den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigt. Dieses kann normalerweise nur dann angenommen werden, wenn der fragliche Untermieter sich bereits früher so verhalten hat. Für die Untervermietungsabsicht ist wichtig, dass hierzu vernünftige Gründe vorliegen müssen, z.B. die Einsparung von Miete würde hierfür ausreichen. Wichtig hierbei ist, dass dieses berechtigte Interesse des Mieters, einen Teil der Wohnung unter zu vermieten, nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. Hinweis: Wer von vornherein beabsichtigt, die Wohnung nicht alleine, sondern mit mehreren Personen zu nutzen, muss dieses von Anfang an mitteilen. Bei beiden Konstellationen der Untervermietung verhält es sich so, dass der ursprüngliche Mieter auch Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten bleibt. Dies bedeutet auch, dass er für die Mietzahlung haftet, auch dann, wenn der Untermieter seinen Mietanteil oder seine Miete nicht zahlt. Auch haftet der Mieter für Schäden, welche der Untermieter verursacht. Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter auch dafür Sorge tragen, dass der Untermieter die Wohnung ordnungsgemäß räumt und zurückgibt. Auch wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis besteht, muss die erfolgte Untervermietung mitgeteilt werden. Auch wenn ein Anspruch bestanden hätte, die Person des Untermieters allerdings verheimlicht wird, kann ein Kündigungsgrund entstehen. Hier gilt der Grundsatz, dass der Vermieter ein Recht darauf hat, zu erfahren, wer in der Wohnung wohnt, auch wenn er diesen Untermieter letztendlich nicht verhindern kann. Eine Untervermietung eines Teils der Wohnung kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Auch besteht weder ein Mitbestimmungsrecht, noch die Möglichkeit einer vertraglichen Regelung dahingehend, welchem Geschlecht die/der Untermieter/in angehört, aus welchem Land er stammt, o. ä. Diese Grundsätze gelten auch, wenn nach Abschluss des Mietvertrages die Gründung einer Lebensgemeinschaft beabsichtigt wird. Für den Zuzug einer Lebensgefährtin oder eines Lebensgefährten besteht immer ein berechtigtes Interesse, bis auf die o.g. Ausnahmen ist dieses dem Vermieter auch zumutbar. Ob es sich hierbei um eine nichteheliche oder eheliche Lebensgemeinschaft handelt, diese gleich- oder gegengeschlechtlich ist, ist hierbei vollkommen ohne Belang. Diese Grundsätze können auch dazu führen, dass ein berechtigtes Interesse zur Gründung einer Wohngemeinschaft entstehen kann. Beim Zuzug einer weiteren Person kann dieses z.B. dann gegeben sein, wenn es dem Mieter auf Dauer nicht mehr möglich ist, die bislang angemietete Wohnung selbst zu finanzieren. Nach diesen rechtlichen Regelungen ist auch die Bildung einer mehrere Personen umfassenden Wohngemeinschaft denkbar, z.B. dann, wenn zuvor in der Wohnung lebende Familienangehörige, ausgezogen sind, die Finanzierung der insofern großen Wohnung dem verbleibenden Mieter schwer fällt. Für den Untermieter gilt, dass dieser wiederum im Regelfall ein normales Mietverhältnis mit dem Hauptmieter begründet. Wenn ein unmöbliertes Zimmer vermietet wird, verbunden mit der Mitnutzungsmöglichkeit für Küche, Bad und möglicherweise weiterer Gemeinschaftsräume, handelt es sich um einen normalen Mietvertrag mit für den Untermieter geltender 3-monatiger Kündigungsfrist. Der Untermieter hat dann auch den gesetzlichen Kündigungsschutz. Ausnahmen gelten auch hier dann, wenn ein möbliertes Zimmer untervermietet wurde.

3.7 Wohngemeinschaften

Da in Dortmund Dreizimmerwohnungen wesentlich verfügbarer sind als Kleinwohnungen mit ein oder zwei Zimmern, bietet es sich an, solche Wohnungen als Wohngemeinschaft anzumieten oder zu nutzen. Mietrechtlich sind Wohngemeinschaften leider etwas komplizierter, da das geltende Mietrecht nur unzureichende Regelungen für Mietermehrheiten vorsieht. Es sind zwei Formen einer Wohngemeinschaft denkbar: Zum einen kann die Wohngemeinschaft so aussehen, dass beispielsweise drei Studierende gemeinsam eine Wohnung anmieten, alle drei Studierenden auch als Mieter im Mietvertrag stehen. Dieses bedeutet, dass alle drei Personen zusammen Mieter sind, zusammen für die Mieten haften. Allerdings kann der Vermieter zum Beispiel die Miete auch von jeder einzelnen Person verlangen, wäre gegenüber einer Person nicht etwa auf ein Drittel der Mietforderung beschränkt. Eine Aufteilung der Mietzahlung erfolgt dann im Innenverhältnis unter den Mietern selbst. Für den eher untypischen Fall, dass drei Studierende zusammen eine Wohnung anmieten, zu einem gewissen Zeitpunkt diese Wohnung auch wiederum gemeinsam kündigen und aufgeben, ist diese Regelung unproblematisch. Faktisch sind derartige Fälle jedoch selten, in den meisten Fällen bestehen unterschiedliche Pläne und Wohnwünsche, sodass einzelne Mieter zu unterschiedlichem Zeitpunkt ausziehen, durch andere Mieter ausgetauscht werden sollen.

Rechtlich lässt sich dieses auf drei Wegen bewerkstelligen:

Am einfachsten ist es dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Wohngemeinschaft, bestehend aus den anmietenden drei Personen, berechtigt ist, einzelne Bewohner auszutauschen. Dieses geschieht in der Form, dass ein Bewohner schriftlich dem Vermieter mitteilt, dass er die Wohnung verlässt, sodann ein/e Nachfolger/in schriftlich mitteilt, anstelle des ehemaligen Mieters in die Wohngemeinschaft einzuziehen. Wenn eine derartige Vereinbarung schriftlich geschlossen wurde, lässt sich dieser auch entnehmen, dass damit der ausziehende Mieter aus der Haftung für in der Folgezeit möglicherweise entstehende Schadensersatzansprüche oder Mietverbindlichkeiten entlassen wird. Wenn eine derartige Vereinbarung nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde, behilft sich die Rechtsprechung damit, dass von einer derartigen stillschweigenden Vereinbarung dann ausgegangen wird, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass er an Studierende vermietet. Damit muss sich der Vermieter zurechnen lassen, nicht darauf vertrauen zu können, dass alle drei Personen auf einen längeren Zeitraum die Wohnung nutzen. Vielmehr muss er damit rechnen, dass aufgrund der Ausbildungssituation auch ein kurzfristiger Wohnungswechsel, Ortswechsel oder Ausbildungswechsel erforderlich sein würde, somit ein erhebliches Interesse an einem Austausch einzelner Mieter besteht. Die Wohngemeinschaft muss im Zweifel dann allerdings beweisen können, dass der Vermieter wusste, an Studierende zu vermieten. Unter diesen Umständen ist unter den o.g. Bedingungen ebenfalls ein Austausch einzelner Mitbewohner, mit den beschriebenen Konsequenzen möglich. Sollte weder eine ausdrückliche Regelung getroffen worden sein, noch eine solche Regelung stillschweigend bestehen (z.B. deswegen, weil bei einer größeren Wohngemeinschaft nicht alle Bewohner Studierende waren), ist trotzdem kein im Mietvertrag stehender Bewohner gehindert, aus der Wohnung auszuziehen. Für die verbleibenden Bewohner der Wohnung besteht dann ein berechtigtes Interesse, das frei werdende Zimmer unter zu vermieten. Der Untermieter muss dem Vermieter benannt werden, in dieser Konstellation besteht im Regelfall ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Der Nachteil einer solchen Regelung ist allerdings der, dass im Zweifel der im Mietvertrag genannte ausziehende Studierende auch weiterhin für die Mietsache und die Mietzinszahlung haftet. Vertraglich kann dieses dann auf den Untermieter übergewälzt werden, die Haftung bleibt aber auch dann bestehen, wenn beispielsweise der Untermieter seinen Mietanteil nicht zahlt.

Als zweite Variante der Begründung einer Wohngemeinschaft existiert das Modell, das die Wohnung von einem einzigen Mieter angemietet wird, dieser von vorneherein das Recht zur Untervermietung erhält. Es existieren somit ein Hauptmieter, und zwei weitere Untermieter. Gegenüber dem Vermieter haftet der Hauptmieter für die Miete und den Zustand der Mietsache. Bei mietrechtlichen Konflikten ist es zunächst wichtig, die unterschiedlichen Regelungen im Außenverhältnis, d.h. zwischen Mietern und dem Vermieter einerseits, sowie dem Innenverhältnis, d.h. zwischen den Mietern untereinander, zu trennen. Soweit alle Bewohner der Wohnung, sei es auch nach zulässigem Austausch, als Mieter im Vertrag stehen, haftet jede einzelne Person für die Mietzahlung und den Zustand der Mietsache. Der Vermieter kann nicht darauf verwiesen werden, Mietanteile bei anderen Mitmietern einzufordern. In diesem Fall ist es daher wichtig, eine interne Vereinbarung über die Höhe und Fälligkeit der geschuldeten Mietanteile zu treffen. Existieren ein einzelner, oder mehrere Hauptmieter, daneben ein oder mehrere Untermieter, begrenzt sich das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mietern auf die Person des Vermieters und der Hauptmieter andererseits. Die Hauptmieter haften insofern auch für die Untermieter. Auch für diesen Fall ist es wichtig, einen ausreichenden Untermietvertrag zu vereinbaren, um die Höhe und die Fälligkeit von Mietzahlungen zweifelsfrei zu bestimmen. Die Haftung des Untermieters endet zu dem Zeitpunkt, zu welchem das Untermietverhältnis wirksam gekündigt wurde, die gemieteten Räumlichkeiten zurückgegeben wurden. Später für diese Räumlichkeiten entstehende Mietforderungen z.B. treffen den durch Kündigung ausgeschieden Untermieter nicht mehr. Wenn ein Hauptmieter ohne Kündigung des Hauptmietvertrags die WG verlässt, besteht für diesen das Risiko, auch für spätere Mietforderungen dann noch zu haften, wenn kein Nachmieter gefunden wurde, oder statt eines in den Hauptmietvertrag eintretenden Nachmieters, das Zimmer von einem Untermieter, welcher sodann nicht zahlt, übernommen wurde. Es bietet sich an, auch diesen Fall durch eine Vereinbarung zwischen den Hauptmietern vertraglich zu regeln.

Anders sieht die rechtliche Situation aus, wenn von vorneherein nicht die gesamte Wohnung, sondern seitens des Vermieters nur einzelne Zimmer an Studierende vermietet wurden. Faktisch ergibt sich auch hier eine Wohngemeinschaft, in welcher jeder seinen eigenen Raum, sowie anteilig Gemeinschaftsräume nutzen darf. Rechtlich handelt es sich hierbei jedoch um eine Mehrzahl nebeneinander existierender Mietverhältnisse, die miteinander nichts zu tun haben. Auch wenn ein einzelnes möbliertes Zimmer vermietet wird, gilt das normale Wohnraummietrecht, somit auch der mietrechtliche Kündigungsschutz für den Mieter, andererseits allerdings auch die dreimonatige Kündigungsfrist. (Eine Ausnahme gilt hierfür nur dann, wenn das möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters selbst vermietet wurde.)

Bei allen Wohngemeinschaftskonstruktionen gilt, dass durch den Auszug eines Bewohners die Wohngemeinschaft als solche nicht aufgelöst wird. Das hat zum Beispiel auch Konsequenzen für die geleistete Kaution. Mietrechtlich ist es nicht möglich, eine Kaution anteilig von der Vermieterseite zurückzufordern. Möglich ist allerdings, Derartiges im Einzelfall zu vereinbaren. Hinweis: Sehr ratsam ist es, zwischen den Mitbewohnern eine interne Regelung zu vereinbaren, dass bei Auszug eines Mitbewohners die anteilige Kaution von dem Nachmieter, ggf. auch dem nachmietenden Untermieter, übernommen wird.

Eindeutige und unter Umständen schriftlich getroffene interne Vereinbarungen zwischen Mitbewohnern können auch helfen, Missverständnisse bei Sozialleistungsansprüchen einzelner Mitbewohner zu vermeiden. Voraussetzung hierzu ist selbstverständlich, dass die getroffenen schriftlichen Vereinbarungen den realen Verhältnissen entsprechen, andernfalls läge strafbarer Sozialbetrug vor. Beispielsweise kann durch eine eindeutige Untermietregelung die Vermutung des tatsächlich auch nicht existierenden Zusammenwirtschaftens bei Wohngemeinschaften widerlegt werden.


Herausgeber:
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5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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