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4 - Miete, Mietzahlung, Kaution

4.1 Miete und Mietzahlung

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Die Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht des Mieters. Normalerweise werden die Höhe und die Bestandteile der Miete im Mietvertrag schriftlich geregelt.
Rechtlich wird unter Miete die monatliche Gesamtzahlung des Mieters verstanden, d.h. die Miete kann die Nettomiete (Kaltmiete oder Mietspiegelmiete), sowie die Vorauszahlungen für Betriebskosten und die Vorauszahlungen für Heizkosten umfassen. Bei der Anmietung einer Wohnung werden normalerweise getrennte Beträge für die Kaltmiete einerseits, sowie die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten andererseits vereinbart.
Wichtig: Vorauszahlungen für Heizkosten fallen nur dann an, wenn die Wohnung auch vom Vermieter beheizt wird, d.h. sich eine Heizanlage im Haus befindet. Dieses muss jedoch nicht in jedem Fall der Fall sein. Viele Wohnungen in Dortmund verfügen über Gasetagenheizungen. Eine Gasetagenheizung (Gastherme) wird mitvermietet, der Vermieter ist für die Gastherme und deren Funktionieren verantwortlich. Deren Betrieb obliegt allerdings allein dem Mieter, hierzu muss ein gesonderter Vertrag geschlossen werden. Ein solcher Gaslieferungsvertrag kann entweder mit dem örtlichen Anbieter DEW21 oder den inzwischen auf dem Dortmunder Markt tätigen zahlreichen weiteren Gaslieferanten abgeschlossen werden. Eine gute Übersicht bieten Internetportale wie beispielsweise www.check24.de oder www.verivox.de. Im Zweifel wird unter Miete die Gesamtzahlung verstanden. Dieses ist insbesondere bei der Entstehung von Mietrückständen wichtig. Auch vereinbarte, aber nicht gezahlte Vorauszahlungen können Mietrückstände darstellen, u. U. ein Kündigungs¬recht begründen. Gesetzlich ist geregelt, dass die Mietzahlung für ein nicht möbliertes Zimmer oder eine Wohnung bis zum dritten Werktag eines Monats fällig wird. Diese Fälligkeitsregelung gilt für die gesamte Miete. Im Mietvertrag kann allerdings ein anderer Fälligkeitszeitpunkt vereinbart werden. Für die Fälligkeit der Miete gilt der Samstag nicht als Werktag!
Üblicherweise erfolgt die Mietzahlung durch Überweisung oder Dauerauftrag seitens des Mieters oder durch eine Lastschrift des Vermieters.
Für die Lastschrift muss zuvor der Mieter den Vermieter ermächtigt haben, hierzu muss der Mieter das Konto, von welchem die Miete abgebucht werden soll, mitgeteilt haben. Gegen eine Lastschriftermächtigung spricht nichts, jede Abbuchung kann innerhalb von 8 Wochen gegenüber der eigenen Bank widerrufen und damit rückabgewickelt werden.
Vorsicht: Hiervon zu unterscheiden sind Abbuchungsermächtigungen. Mit einer derartigen Erklärung wird nicht der Vermieter ermächtigt, die ihm zustehende Miete vom Konto des Mieters abzubuchen, sondern der eigenen Bank wird damit gestattet, entsprechende Abbuchungen des Vermieters zu dulden. Derartige Abbuchungen werden von vornherein genehmigt, und können daher nicht mehr rückabgewickelt werden. Dieses kann in erheblichem Umfang dann nachteilig sein, wenn auf Vermieterseite entweder der Vermieter oder aber der Verwalter wechselt, auf diesem Wege dann eingezogene Beträge müssen im Zweifel gerichtlich zurückgeklagt werden.
Es ist rechtlich auch möglich, für die Grundmiete und die Betriebskosten eine Gesamtmiete zu vereinbaren. Einige große Wohnungsunternehmen bieten dieses Studierenden an. Solche Vereinbarungen haben den Vorteil, dass eine jährliche Abrechnung von Betriebskosten unterbleibt, es erfolgt zwar auch keine Gutschrift an den Mieter, allerdings kann auch eine Nachzahlung nicht verlangt werden. Die Höhe der Miete ist daher gut kalkulierbar.
Unzulässig dagegen ist es, auch Heizkosten in eine solche Vereinbarung mit einzubeziehen. Eine entsprechende vertragliche Regelung wäre nichtig, für die Zukunft kann eine separate Abrechnung von Heizkosten verlangt werden.

Mietschulden

Bei (teilweiser) Nichtzahlung ohne Mietminderungsrecht oder unpünktlicher Zahlung von Miete kann eine Kündigung drohen. Dieses ändert auch nichts an der Pflicht, Mietrückstände zurückzuzahlen. Zu Mietrückständen können Mahn-, Rechtsanwalts- und Gerichts-, wie Vollstreckungskosten hinzukommen.
Gerade bei geringem Einkommen gilt, dass Miete und Energiekosten vorrangig vor allen anderen Schulden zu zahlen sind. Bei Miete und Energie droht der Verlust der Wohnung oder eine kalte Wohnung, bei allen anderen Schulden drohen nur weitere Kosten.
Bei Mietschulden, die eine Kündigung begründen können, kann ein Anspruch auf ein Darlehen des Jobcenters/Sozialamt bestehen. Dieses ist auf jeden Fall immer dann gegeben, wenn ein Anspruch auf Leistungen nach § 27 SGB II besteht. Dieses sollte in einem solchen Fall immer geprüft werden. Mietschulden werden aber nur dann übernommen, wenn das fragliche Mietverhältnis hierdurch gerettet werden kann.

Bei Mietschulden sollte immer die Sozialberatung des AStA in Anspruch genommen werden

Emil-Figge-Str. 50
44221 Dortmund
Raum 0.441

Montag 15:00 – 18:00 Uhr
Donnerstag 08:00 – 10:00 Uhr
Telefon 0231 755 2584 (Sekretariat)
0231-755-7167 (Beratung)
Email sozialberatung@asta.tu-dortmund.de
Website http://www.asta.tu-dortmund.de

Bei unverschuldeten Notlagen vergibt der Hilfsfonds der Dortmunder Studierendenschaft ein zinsloses Darlehen von maximal 1000€.

Ort Emil-Figge-Str. 50
44221 Dortmund
Raum 0.438
Telefon 0231 755 2584 (Sekretariat)
0231 755 5892 (Hilfsfonds)
Email hilfe@asta.tu-dortmund.de
Stadt Dortmund
Sozialamt, Hilfen bei drohender Wohnungslosigkeit
Ort Luisenstraße 11-13
44137 Dortmund
Montag
Dienstag
Donnerstag
Freitag
8:00 -11.30 Uhr
Telefon 0231 50 25346 oder 0231 50 23406
Email Sozialamt@Dortmund.de

Bei Mietschulden oder Zahlungsschwierigkeiten bei Studentenwohnheimen des Studentenwerks sollte zuerst Kontakt mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Bereichs „Studentisches Wohnen“ aufgenommen werden:

Studentenwerk Dortmund
Abteilung Studentisches Wohnen
Dienstag
Mittwoch
Donnerstag
9:00 - 12:00 Uhr
09:00 - 12:00 Uhr
13:00 - 15:30 Uhr
Ort Vogelpothsweg 85
44227 Dortmund
Raum 072 und 073
Website www.stwdo.de/wohnen

4.2 Kaution und Genossenschaftsanteile

Bei Anmietung einer Wohnung wird im Regelfall eine Kaution, bei Genossenschaften statt dessen ein Genossenschaftsanteil, gefordert.

Kaution

Eine Kaution kann vom Vermieter nur dann gefordert werden, wenn dieses mietvertraglich vereinbart wurde. Fehlt eine derartige Vereinbarung, kann auch im Nachhinein keine Kaution mehr gefordert werden.
Eine Kaution kann in unterschiedlicher Form vereinbart werden, entweder als Zahlung eines Geldbetrages, Übergabe und ggf. Verpfändung eines Sparbuches oder Erklärung einer Bürgschaft. Gesetzlich ist die Höhe der Kaution begrenzt, diese darf die Summe von drei Nettomieten nicht übersteigen. Eine Vereinbarung über einen Betrag in Höhe von zwei Bruttomieten wird im Regelfall somit möglich sein. Wenn ein höherer Betrag vereinbart wurde, ist der diesen Wert übersteigende Betrag nicht wirksam vereinbart, kann jederzeit zurückgefordert werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, die ihm überlassene Kaution insolvenzfest anzulegen. Dieses kann in der Form geschehen, dass der Mieter über den Betrag ein Sparbuch anlegt, dieses Sparbuch an den Vermieter verpfändet. Wirkung der Verpfändung ist, dass der Vermieter zwar jederzeit auf das Sparbuch zugreifen kann, die Bank, bei welcher das Sparbuch geführt wird, allerdings verpflichtet ist, hierüber den Mieter zu informieren. Bevor dann der Vermieter Zugriff auf die Kaution erhält, hat der Mieter vier Wochen Zeit, um möglicherweise bei einem insolventen Vermieter den u. U. unberechtigten Verlust der Kaution gerichtlich zu verhindern.
Erhält der Vermieter die Kaution in bar, muss er diese getrennt von seinem Vermögen auf ein als Mietkautionskonto ausgewiesenes Konto anlegen. Diese insolvenzfeste Anlage muss er auf Nachfrage auch nachweisen. Kann auf Nachfrage hin ein Vermieter den Nachweis nicht erbringen, ist der Mieter berechtigt, laufende Miete bis zur Höhe der nicht ordnungsgemäß angelegten Kaution einzubehalten.
Gesetzlich ist geregelt, dass eine vereinbarte Kaution in drei Raten, im Abstand von jeweils einem Monat, gezahlt werden darf.
Vorsicht: Hinsichtlich der Kautionszahlung bestehen keine Zurückbehaltungs- oder Mietminderungsrechte. Derartige Rechte sind ggf. mit der laufenden Mietzahlung geltend zu machen, nicht jedoch mit der Kautionszahlung. Eine nicht gezahlte Kaution kann u. U. zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Nach Ende des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Ablauf einer Prüfungsfrist ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution abzurechnen. Der Kautionsbetrag muss hiermit mit dem Zinssatz für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist verzinst werden, wenn nicht eine günstigere Anlageform vereinbart wurde.
Feste Regelungen über die Länge der Prüfungsfrist des Vermieters existieren nicht. Je nach Sachverhalt ist die Rückzahlung der Kaution nach 3–6 Monaten fällig. Dann muss der Vermieter abgerechnet haben, sollte dieses bis dahin nicht geschehen sein oder aber der Vermieter unberechtigterweise mit eigenen Forderungen aufrechnen, kann der Mieter auf Rückzahlung klagen.
Achtung: Der Vermieter ist berechtigt, für noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten, allerdings nur in angemessener Höhe, einen Einbehalt von der Kaution vorzunehmen. Dies bedeutet, dass zum Ende des Mietverhältnisses Betriebs- und Heizkosten nicht abgerechnet werden brauchen, die Abrechnung kann vielmehr im üblichen Ein-Jahres-Rhythmus nach Ende des Abrechnungszeitraumes, erfolgen. Wenn aus den bislang erfolgten Abrechnungen sich bereits Nachzahlungen ergeben haben, können Beträge in Höhe des Nachzahlungsbetrages, ggf. zuzüglich eines Sicherheitszuschlages, von der Kaution einbehalten werden. Sobald die Abrechnung dann allerdings ordnungsgemäß erteilt wurde, oder die Abrechnungsfrist für die Nebenkosten abgelaufen ist, sind auch die Einbehalte der Kaution zur Verrechnung zu bringen, bzw. auszuzahlen. Die Restkaution ist bis dahin weiter zu verzinsen.
Wenn dem Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, kann der Mieter mit dem Rückzahlungsanspruch erst dann aufrechnen, wenn dieser auch fällig wurde. Dieses ist erst nach Ablauf der oben genannten Prüfungsfrist des Vermieters der Fall. Unzulässig ist es, zum Ende eines Mietverhältnisses die Mietzahlung einzustellen, um auf diesem Wege die Kaution abzuwohnen. Hier besteht das Risiko, dass der Vermieter, die Miete per Anwalt oder gar gerichtlich einfordert. Hierfür können erhebliche zusätzliche Kosten entstehen.

Genossenschaftsanteile

Rechtlich anders ausgestaltet sind Genossenschaftsanteile. Es handelt sich hierbei nicht um eine mietrechtliche Mietsicherheit.
Wenn die Wohnung von einer Genossenschaft vermietet wird, ist es für die Anmietung der Wohnung Voraussetzung, dass der Mieter Mitglied der Genossenschaft wird. Mitglied der Genossenschaft kann nur werden, wer einen Genossenschaftsanteil erwirbt. Die meisten Dortmunder Genossenschaften bieten mittlerweile hierbei Ratenzahlung an. Der Erwerb eines Genossenschaftsanteil ist zwar Voraussetzung für die Anmietung einer Wohnung, hat mit der Wohnung als solcher aber wenig zu tun. Man kann auch Mitglied einer Genossenschaft sein, ohne dort Mieter/in zu sein. Daraus folgt, dass nach Ende eines Mietverhältnisses bei einer Genossenschaft der Genossenschaftsanteil auch nicht automatisch zurückgezahlt werden muss. Allerdings ist es möglich, den Genossenschaftsanteil dann zu kündigen.Dabei muss die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gesondert gekündigt werden; die Wohnungskündigung reicht hierfür nicht aus. Zu beachten ist, dass bei einem laufenden Mietverhältnis die Kündigung des Genossenschaftsanteils u. U. auch einen Grund zur Kündigung der Wohnung darstellen kann. Ein Genossenschaftsanteil kann nach den jeweiligen Satzungen der Genossenschaft im Regelfall nur mit einer Frist von zumindest zwei Jahren gekündigt werden.
Daraus folgt, dass ohne Kündigung des Genossenschaftsanteils mit dem Genossenschaftsanteil auch nicht aufgerechnet werden kann. Stehen der Genossenschaft aus dem Mietverhältnis daher noch Forderungen zu, kann diese zwar eine Aufrechnung mit dem Genossenschaftsanteil akzeptieren, muss dieses allerdings, da dieser noch nicht fällig ist, nicht tun.
Im Regelfall werden Genossenschaftsanteile wesentlich besser verzinst, als Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

4.3 Weitere Zahlungspflichten

Die Hauptzahlungspflichten aus einem Mietvertrag sind die monatlich zu leistende Miete, d. h., die Grundmiete zzgl. Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heizkosten oder – statt der Heizkosten – Zahlungen an den Gasversorger. Weitere Zahlungspflichten können nur dann entstehen, wenn diese eindeutig und rechtlich wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden. Im Folgenden eine kurze Übersicht, welche weiteren Zahlungsverpflichtungen entstehen können.

Kosten für die Gasthermenwartung

Prinzipiell ist es möglich, dass die normalerweise einmal im Jahr fällig werdenden Kosten für die Wartung einer mitvermieteten Gastherme auf den Mieter übergewälzt werden. Zunächst ist hierbei wichtig, dass es mietrechtlich nicht möglich ist, den Mieter zu verpflichten, selbst eine Wartung in Auftrag zu geben oder durchführen zu lassen. Mietvertraglich ist es nur möglich, die hierfür anfallenden Kosten dem Mieter zu belasten.
Nach heutiger Rechtslage sind Kosten für die Wartung der mitvermieteten Gastherme Betriebskosten, könnten also im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung mit auf der Kostenseite eingestellt werden. Voraussetzung hierfür ist dann auch, dass die entsprechend kalkulierten Vorauszahlungen gegengerechnet werden.
Da früher derartige Kosten nicht zu den Betriebskosten zählten, enthalten Mietverträge Sonderbestimmungen, welche die Kostentragung von Wartungskosten für einen Mieter regeln. Nicht ausreichend hierzu ist, dass lapidar festgehalten wird, dass derartige Kosten die Mieterseite zu tragen hat. Vielmehr muss ein maximaler Kostenrahmen hierzu vorgegeben werden. Die zulässige Grenze für eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung dürfte derzeit bei rund 150,00 € liegen. Die Nennung einer derartigen Kostengrenze ist wichtig, da andernfalls zumindest theoretisch der Mieter in unbegrenzter Höhe für eine Thermenwartung haften könnte. Dieses stellt keine reale Gefahr dar, würde allerdings zur rechtlichen Nichtigkeit der entsprechenden Klausel führen, da ein entsprechendes Risiko nicht kalkulierbar wäre.

Reparaturen und Kleinreparaturen

Reparaturen an der Wohnung sind nach dem Gesetz allein Aufgabe des Vermieters. Die Beauftragung eines Handwerkers und die hieraus resultierenden Kosten trägt zunächst der Vermieter.
Eine Ausnahme gilt nur bei einem vom Mieter selbst verschuldeten Schaden. Der Mieter ist dann zur Vornahme von Reparaturen verpflichtet, wenn er die entsprechenden Beschädigungen selbst verursacht hat und diese Beschädigungen auch nicht durch vertragsgemäßen üblichen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.
Mietvertraglich ist es zulässig, Kosten für sog. Kleinreparaturen auf den Mieter überzuwälzen. Das bedeutet, dass selbstverständlich die Vermieterseite auch in diesen Fällen reparieren muss, bestimmte Kostenbeträge allerdings vom Mieter zurückverlangen kann. Derartiges ist nur ausnahmsweise unter den folgenden Bedingungen möglich:
Es muss sich um eine Kleinreparatur in dem Sinne handeln, dass sie sich auf Teile der Mietsache bezieht, die dem ständigen Gebrauch durch den Mieter unterliegen. Hinter dieser Definition steckt die Vorstellung, dass bei ständig in Gebrauch befindlichen Teilen der Wohnung zumindest theoretisch eine schonende Behandlung möglich wäre. Typische Beispiele sind Rolladengurte oder Armaturen in Bad und Küche, die mehrfach täglich genutzt werden. Für welche Mietsachen Kleinreparaturen zu tragen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen.
Sollte für ein derartiges Teil der Mietsache eine Reparatur erforderlich werden, handelt es sich dann um eine Kleinreparatur, wenn die gesamte Reparatur einen bestimmten Grenzbetrag im Einzelfall nicht überschreitet. Die Grenze wird derzeit bei den Gerichten zwischen 100,00 und 150,00 € gezogen. Der Betrag muss im Mietvertrag auch in dieser Form vereinbart sein. Hinzu kommen muss die Vereinbarung, dass im Laufe eines Jahres Kleinreparaturen nur bis zu einer Jahreshöchstgrenze berechnet werden dürfen, die Jahreshöchstgrenze ist derzeit mit rund 300,00 € zu veranschlagen. Die Vereinbarung prozentualer Obergrenzen, wie z.B. „8% der Jahresmiete“ macht die Kleinreparaturklausel unwirksam.
Nur wenn alle drei Kriterien im Mietvertrag vorliegen, kann der entsprechende Betrag vom Mieter eingefordert werden. Anderenfalls bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter die Reparaturkosten tragen muss. Wichtig hierbei ist, dass es nicht um einen Kostenanteil geht, sondern die Kostengrenzen sich auf die Gesamtkosten der Reparatur beziehen. Belaufen sich die Kosten einer Reparatur an einem Rollladengurt beispielsweise auf 120,00 €, und ist im Mietvertrag eine Obergrenze von 100,00 € vereinbart, ist der Mieter nicht verpflichtet, von der Reparatur einen Anteil von 100,00 € zu zahlen. Sobald die 100,00 € überschritten werden, handelt es sich der Definition nach nicht mehr um eine Kleinreparatur.

Mahnkosten

In allen Mietverträgen ist der Fälligkeitszeitpunkt der Miete geregelt. Wird die Miete nicht bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehend geleistet, kommt der Mieter automatisch in Verzug. Dieses kann bei einer Mahnung zu Mahnkosten führen.
Im Regelfall können für die erste Mahnung nur die Eigenkosten des Vermieters für seine eigene Mahnung entstehen. Kosten für einen Rechtsanwalt sind bei der ersten Mahnung im Regelfall ausgeschlossen. Gerade bei professionellen Vermietern (Wohnungsunternehmen) sind auch Kosten für ein Inkassobüro oder einen Inkassoanwalt unzulässig.


Herausgeber:
AStA TU Dortmund
Emil-Figge-Str. 50
44221 Dortmund
Telefon 0231 7552 584
Fax 0231 7555 143
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Website www.asta.tu-dortmund.de
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Bearbeitung Martin Grebe
Markus Roeser
Kampstr. 4
44137 Dortmund
Telefon 0231 557656 0
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Website http://www.mieterverein-dortmund.de
Download Der Mietrechtsreader als PDF
5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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