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5 - Betriebs- und Heizkosten

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Mietrechtlich ist in der Betriebskostenverordnung definiert, welche zusätzlichen Positionen als mietrechtliche Betriebskosten vereinbart werden können. Andere Kostenpositionen, als in der Betriebskostenverordnung genannt, können als abrechenbare Betriebskosten nicht vereinbart werden, dies gilt z.B. für Verwalterkosten oder Reparaturkosten. Derartige Kosten müssen nicht zusätzlich geleistet werden, sind mit der Grundmiete abgegolten.
Rechtlich gehören auch Heizkosten zu den Betriebskosten, da Heizkosten jedoch nach eigenen Regeln abgerechnet werden müssen, werden diese hier gesondert erwähnt.

5.1 (Kalte) Betriebskosten

Die wichtigsten (kalten) Betriebskosten sind Kosten für Müllabfuhr, Frischwasser, Abwasser, Allgemeinstrom, aber auch für Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Hausmeister, Hausreinigung und Gartenpflege.
Dieses sind die häufigsten Betriebskostenpositionen, sämtliche in Betracht kommenden Kosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Ein Mieter muss nur die Betriebskosten zahlen, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind. Dies ist wichtig bei sog. sonstigen Betriebskosten, wie z.B. Dachrinnenreinigung, die namentlich im Mietvertrag aufgeführt sein müssen.
Mietvertraglich ist es denkbar, dass derartige Kosten zusammen mit der Grundmiete vereinbart oder aber als separate Pauschale vereinbart werden. In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Vorauszahlungen abgerechnet werden. Liegt eine derartige mietvertragliche Vereinbarung vor, ist der Vermieter verpflichtet, die an ihn gezahlten Vorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen. Die vom Vermieter geschuldete Betriebskostenabrechnung muss rechnerisch nachvollziehbar alle abrechnungsfähigen Kostenpositionen auflisten, hierbei die Gesamtkosten für das Objekt oder die Liegenschaft nennen, des Weiteren den Rechenweg bis zum Anteil des konkreten Mieters nachvollziehbar offen legen. Wenn der auf die konkrete Wohnung entfallende Anteil auf diesem Wege ermittelt wurde, sind die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen gegenzurechnen. Der Saldo ergibt dann entweder das Guthaben oder die Nachzahlung des Mieters.

5.2 Wichtiges zur Betriebskostenabrechnung

Abrechnungen von Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten sind oftmals nur schwer zu durchschauen, rechtlich kompliziert und sehr fehleranfällig. Im Zweifel kann es sich lohnen, eine nicht nachvollziehbare Abrechnung oder eine Abrechnung mit hoher Nachforderung rechtlich prüfen zu lassen. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gesichtspunkte genannt:
Abgerechnet werden muss immer ein Kalenderjahr. Das gilt auch dann, wenn der Mieter in dem fraglichen Zeitraum nicht die ganze Zeit die Wohnung angemietet hatte. Dann müssen die Kosten zunächst für 12 Monate berechnet werden, von diesen 12 Monaten muss dann der auf den konkreten Mieter entfallende Anteil nachvollziehbar herausgerechnet werden.
Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung steht dem Vermieter nur dann zu, wenn eine nachvollziehbare und prüfbare Abrechnung dem Mieter binnen 12 Monaten nach Ablauf des abzurechnenden Jahres zugegangen ist. Wird beispielsweise für das Kalenderjahr 2014 abgerechnet, muss der Mieter spätestens am 31.12.2015 die Abrechnung erhalten. Wird dagegen nicht mit dem Kalenderjahr deckend, z.B. der Zeitraum 01.06.2014 – 31.05.2015 abgerechnet, muss die Abrechnung, deren Zeitraum am 31.05.2015 endet, bis zum 31.05.2016 beim Mieter eintreffen. Es kommt dabei also auf den Zugang an. Wenn die Abrechnung auch nur einen Tag später eintrifft, verfällt die Nachzahlung, kann vom Vermieter weder verlangt, noch gerichtlich durchgesetzt werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn den Vermieter für den verspäteten Zugang kein verschulden trifft.
Umgekehrt gilt aber auch, dass ein Guthabensanspruch des Mieters nicht verfällt. Nach Ablauf von 12 Monaten kann ein Mieter die Abrechnung verlangen, ggf. kann die Abrechnung auch eingeklagt werden. Im laufenden Mietverhältnis können zur Erzwingung einer Abrechnung auch die laufenden Vorauszahlungen einbehalten werden. Hier ist es allerdings ratsam, fachliche Beratung einzuholen, bevor durch dieses Zurückbehaltungsrecht an Vorauszahlungen Mietrückstände entstehen. Zudem müssen die einbehaltenen Vorauszahlungen nach Vorlage der Abrechnung nachgezahlt werden.
Sowohl der Mieter, wie auch der Vermieter haben das Recht, nach Erteilung einer Abrechnung eine Anpassung der bislang vereinbarten Vorauszahlungen zu verlangen. Im Regelfall ergibt sich die Höhe der Vorauszahlungen aus 1/12 der abgerechneten Gesamtkosten. Erteilt ein Vermieter fristgerecht eine Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag von 120,00 €, darf er somit die monatlichen Vorauszahlungen um 10,00 € für die Zukunft erhöhen. Wenn der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgibt, führt dieses zu einer entsprechenden Anpassung der Miete, die erhöhten Vorauszahlungen müssen dann auch pünktlich gezahlt werden. Nicht zulässig ist ein rechnerischer- oder prozentualer Sicherheitszuschlag. Die Erhöhung ist nur dann und soweit wirksam, wie diese durch korrekt abgerechnete Kosten ausgelöst wurde.
Umgekehrt kann auch der Mieter, wenn die Abrechnung mit einem entsprechenden Guthaben endet, eine Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen und vornehmen.
Achtung: Mietrechtlich ist es möglich, dass bei Anmietung einer Wohnung die Höhe der Vorauszahlungen willkürlich bestimmt werden. Möglicherweise sind diese viel zu niedrig kalkuliert, nach der ersten Abrechnung resultiert ein Nachzahlungsanspruch daher nicht aus einer fehlerhaften Abrechnung, sondern daraus, dass die Wohnung im Hinblick auf die Vorauszahlungen von Anfang an viel zu billig vermietet wurde. Die Gerichte sind der Auffassung, dass sich ein Mieter hiergegen nicht wehren kann, ein Rückschluss aus der Höhe der Vorauszahlungen auf die tatsächlichen Kosten sei nicht möglich. Daher ist es ratsam, bei Abschluss des Mietvertrages sich die letzte Abrechnung für die Wohnung vorlegen zu lassen, um zu überprüfen, ob die Vorauszahlungen auch tatsächlich ausreichen können.
Für die Verteilung von Betriebskosten können unterschiedliche Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Gesetzlich geregelt ist nur, dass im Zweifel nach Wohnfläche abgerechnet werden darf. Dieses gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten wie Frischwasser, Abwasser und Müllkosten. Abweichend kann allerdings auch vereinbart werden, dass derartige Kosten nach Personenanzahl oder – bei Frisch- und Abwasser – nach den erfassten Verbräuchen mittels einer Wasseruhr abgerechnet werden.
Kosten wie „Verwaltung“, „Instandhaltungsrücklage“, „Reparaturen“, „Kontoführungsgebühren“ oder „Kosten für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung“ (soweit diese keine Heizkosten enthält) haben in einer Abrechnung nichts zu suchen. Derartige Kostenpositionen können gestrichen werden.

5.3 Prüfungsrecht des Mieters

Jeder Mieter hat das Recht, eine ihm erteilte Abrechnung zu prüfen. Hierbei ist es wichtig, dass für die Erhebung von Einwendungen gegen eine erteilte Abrechnung eine Frist von einem Jahr existiert. Solange die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar, wenn aber ansonsten auch grob falsch ist und innerhalb eines Jahres keinerlei Einwendungen erhoben wurden, ist die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist nicht mehr angreifbar. Auch ein offensichtlich falsch berechneter Nachzahlungsbetrag muss dann gezahlt werden und kann vom Vermieter gerichtlich eingeklagt werden.
Daher sollten Einwände, so konkret wie möglich, schriftlich, innerhalb der Jahresfrist, erhoben werden. Der Mieter hat auch ein Recht, die Kostenbelege beim Vermieter einzusehen. Wenn es sich um eine Wohnung des sozialen Wohnungsbaus handelt, hat der Mieter auch das Recht, vom Vermieter die Zusendung von Kopien der Kostenbelege gegen Kostenerstattung zu verlangen. In vielen Fällen werden auch Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau entsprechende Kostenbelege gegen Kostenerstattung (in Dortmund derzeit 0,26 €/Kopie) zusenden, um sich eine umfangreiche Prüfung Zuhause oder im Büro zu ersparen. Weigert sich ein Vermieter, Einsicht in die Kostenbelege zu geben, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. Er braucht den Nachzahlungsbetrag nicht zahlen, bis die Einsicht erfolgte.

5.4 Heizkosten

Foto: Jan SchürmannBesonderheiten gelten für die Abrechnung von Heizkosten. Wenn durch eine Heizanlage mehr als eine Wohnung versorgt wird, schreibt die Heizkostenverordnung ein eigenes Verfahren vor, nach welchem Heizkosten auf die Wohnungen zu verteilen sind.
Wichtig hierbei ist, dass normalerweise eine Verteilung nur nach Verbrauchswerten nicht möglich sein wird. In den meisten Fällen werden 30 – 50 % der angefallenen Heizkosten auch nach Flächenwerten verteilt. Dies bedeutet, dass ein Mieter auch dann Heizkosten zahlen muss, wenn er über Monate hinweg die Wohnung nicht benutzt, aufgrund der Außentemperaturen auch nicht heizen musste. Grund dafür ist, dass Mitheizeffekte immer unvermeidbar sind. Wenn in einem Mehrfamilienhaus nur eine Wohnung geheizt wird, profitieren hiervon alle Wohnungen, ob dieses nun gewünscht wird oder nicht. Dementsprechend ist es rechtlich auch angemessen, zu einem Anteil Heizkosten nach Fläche zu verteilen, damit wird vermieden, dass eine innenliegende Wohnung durch die umliegenden Wohnungen mitgeheizt wird, aufgrund des geringen Eigenverbrauches jedoch nur einen Bruchteil der Kosten tragen müsste.
Für eine hohe Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung können zahlreiche Ursachen vorliegen:

  • Zum einen kann die Abrechnung falsch sein.
  • Der Heizverbrauch kann, aufgrund gewollten starken Heizens oder aber wegen einer Falschbedienung von Heizkörpern überdurchschnittlich hoch sein.
  • Ein Nachzahlungsbetrag aus einer Heizkostenabrechnung kann auch entstehen, wenn die Abrechnung korrekt ist, auch nicht übermäßig geheizt wurde, allerdings die Energiekosten sprunghaft angestiegen sind, wie dieses bei Öl- oder Gaskosten der Fall sein kann.

In allen Konstellationen empfiehlt sich eine fachkundige Beratung, um erhebliche Kosten für die Vergangenheit oder auch die Zukunft und überflüssige Energieverschwendungen für die Zukunft zu vermeiden.


Herausgeber:

AStA TU Dortmund
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Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Bearbeitung Martin Grebe
Markus Roeser
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5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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