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6 - Mängel, Mietminderung, Schadensersatz

6.1 Mängel und Mängelbeseitigung

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete, Hauptpflicht des Vermieters dagegen, die Wohnung im vereinbarten Zustand dem Mieter uneingeschränkt zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten.
Ausgangspunkt für die Frage, ob ein Mangel im Mietverhältnis vorliegt, ist der vereinbarte Zustand der Wohnung. Hierzu gilt, dass im Zweifel die Wohnung in dem Zustand geschuldet wird und erhalten werden muss, in welchem Sie, ggf. nach Besichtigung, überlassen wurde. Abweichendes hiervon muss mietvertraglich geregelt werden.
Um nicht auf Dauer einen mangelhaften Zustand zu akzeptieren, ist es daher unbedingt erforderlich, die Wohnung genau zu besichtigen und Mängel oder Umstände, welche nicht akzeptiert werden sollen, schriftlich anzuzeigen. Dieses kann auch nach Abschluss des Mietvertrages geschehen, wenn sich dann erst Umstände zeigen, welche bei der Besichtigung der Wohnung nicht ersichtlich waren.
Mietrechtlich gibt es somit keinen objektiven Zustand, in welchem sich eine Wohnung befinden muss. Gesetzlich und durch Rechtsprechung definiert ist nur ein Mindeststandard, d.h. die Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein, über entsprechende Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Kommunikation verfügen, des Weiteren darf von der Wohnung keine gesundheitliche Gefährdung ausgehen. Hinzu kommt, dass die Wohnung über ausreichend elektrische Anschlüsse verfügen muss, um einen heute üblichen Haushalt betreiben zu können.
Mangelbeseitigung durch den Vermieter/ Ersatzvornahme
In dem auf dem o.g. Wege vereinbarten vertraglichen Zustand muss der Vermieter die Wohnung erhalten. Ergeben sich von diesem Zustand Abweichungen, liegen mietrechtliche Mängel vor.
Mängel innerhalb der Wohnung muss der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Dieses dient nicht nur dazu, dass im Interesse des Mieters der Mangel beseitigt werden kann, sondern auch dazu, dass möglicherweise weiterfressende Schäden vermieden werden.
Hinweis: Neben der Anzeige des Mangels sollte der Vermieter unbedingt aufgefordert werden, den Mangel innerhalb einer benannten Frist zu beheben. Dieses ist deswegen wichtig, weil erst durch die Fristsetzung der Vermieter in Verzug gerät. Mit Ausnahme der Mietminderung knüpfen sämtliche weiteren Rechte des Mieters an das Vorliegen von Verzug an.
Wichtig: Vorrangig ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, sondern auch berechtigt, den Mangel zu beseitigen. Liegt kein Verzug auf Seiten des Vermieters vor und repariert der Mieter selbst, entsteht kein Kostenerstattungsanspruch. Derartige Kosten muss dann der Mieter selbst tragen.
Umgekehrt kann auch nicht durch sogenannte Kleinreparaturklauseln dem Mieter auferlegt werden, Bagatellschäden selbst zu beseitigen. Die Mängelbeseitigungspflicht, wie das Mängelbeseitigungsrecht, liegt immer beim Vermieter.
Wenn ein Mangel vorliegt, der Vermieter aufgefordert und in Verzug gesetzt wurde, hierauf allerdings nicht oder nicht ausreichend reagiert, verbleiben dem Mieter zwei rechtliche Möglichkeiten.
Zum einen ist es möglich, Klage auf Instandsetzung der Mietsache beim Amtsgericht gegen den Vermieter zu erheben. Dieses Verfahren ist auf den ersten Blick relativ aufwendig, gerade bei größeren Mängeln, wie beispielsweise Schimmelschäden, kann es sich jedoch um den schnellsten und letztendlich effektivsten Weg handeln. Zu beachten ist allerdings das Kostenrisiko eines Gerichtsprozesses mit evtl. hohen Gutachterkosten.
Die zweite Möglichkeit besteht darin, im Wege der Ersatzvornahme vorzugehen. Dieses setzt voraus, dass der Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist aufgefordert wurde, den Mangel zu beseitigen. Wenn eine ausreichend lange Frist dann abgelaufen ist, ohne dass der Vermieter reagiert hat, ist der Mieter berechtigt, eine Mangelbeseitigung auf eigene Kosten zu veranlassen. Über diese Kosten steht dem Mieter dann ein Ersatzanspruch zu, welcher auch mit zukünftigen Mietzahlungen aufgerechnet werden kann.
Die Angemessenheit der Frist richtet sich danach, welcher Zeitraum dem Vermieter zur Verfügung stehen muss, den Mangel zu besichtigen, unter Umständen mehrere Handwerkerangebote abzufragen, den Auftrag zu erteilen und die Mangelbeseitigung durchführen zu lassen.
Bei einem Heizungsausfall im Winter reicht hierzu eine Frist von 24 Stunden, vorausgesetzt, ein Heizungsnotdienst ist verfügbar. Bei anderen Mängeln kann die Frist mehrere Wochen betragen (z.B. undichtes Fenster).
Es ist zwar rechtlich nicht erforderlich, allerdings sehr ratsam, bei Setzung der Frist den Vermieter zugleich darauf hinzuweisen, dass bei Untätigkeit eine Ersatzvornahme zu seinen Lasten erfolgt.
Neben diesen beiden rechtlichen Möglichkeiten entsteht zugunsten des Mieters noch ein Mietminderungsrecht.

Heizungsausfall

Soweit die Wohnung mit Heizung vermietet wurde (dieses ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber bei fast allen Mietverhältnissen in Dortmund zwischenzeitlich der Fall) haftet der Vermieter für deren Funktionsfähigkeit. Eine Beheizung der Wohnung muss im Winter auf zumindest 20° C, auch im Sommer auf zumindest 17° C, möglich sein. Werden diese Werte unterschritten, entsteht ein Instandhaltungsanspruch des Mieters, daneben ein Mietminderungsrecht.
Wenn im Winter die Heizung ausfällt, droht die Wohnung unbewohnbar zu werden. Insofern ist der Vermieter dazu verpflichtet, umgehend eine Reparatur zu veranlassen. Eine angemessene Frist hierzu kann sich auf 24 Stunden beschränken.
Vorsicht: Keine Verantwortung des Vermieters besteht selbstverständlich dann, wenn die Nichtbeheizung der Wohnung darauf beruht, dass der Mieter Gaskostenabschläge an den externen Gasversorger nicht geleistet hat.
Vorsicht ist auch geboten, wenn im Mietvertrag darauf hingewiesen wurde, dass die Beheizung der Wohnung nicht durch den Vermieter, sondern ein drittes Unternehmen erfolgt. Wenn der Heizungsausfall nicht an der Heizung in der Wohnung selbst, sondern auf der mangelnden Belieferung durch das dritte Unternehmen beruht, bestehen diesem dritten Unternehmen gegenüber Rechte, nicht aber gegenüber dem Vermieter.
Hinweis: Wenn ein Mieter Mieten oder Mietanteile nicht gezahlt hat, möglicherweise auch über berechtigte Mietminderungen gestritten wird, darf ein Vermieter nicht die Heizung abdrehen. Dieses stellt rechtlich betrachtet verbotene Eigenmacht dar, der Mieter kann die Beheizung der Wohnung durch einstweilige Verfügung des Amtsgerichtes wiederherstellen lassen.

Schimmel in der Wohnung

Schimmelbildung in der Wohnung ist immer ein Mangel und stellt in fast allen Fällen eine nicht unerhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter dar. Gestritten wird bei der Schimmelbildung immer um die Frage, wer hierfür verantwortlich ist. Rechtlich wird davon ausgegangen, dass zunächst die Vermutung besteht, dass Schimmel bauseitig bedingt ist. Insofern wäre der Vermieter verpflichtet, notfalls durch Gutachten nachzuweisen, dass ein bauseitiger Mangel nicht besteht. Erst dann kann sich die Frage ergeben, ob möglicherweise der Mieter durch falsches Nutzerverhalten zur Schimmelbildung beigetragen hat.
Da eine entsprechende bauliche Begutachtung relativ aufwendig ist, eine Auseinandersetzung des Eigentümers über Baumängel für diesen auch erhebliche Konsequenzen haben kann, wird in der Praxis fast immer pauschal der Vorwurf erhoben, Mieter würden ein falsches Nutzerverhalten an den Tag legen. Eine derartige Behauptung ist leicht zu erfinden, in den Raum zu stellen, und führt in erster Linie dazu, dass die Vermieterseite hinsichtlich der Schimmelbeseitigung untätig bleibt.
Schimmelpilze benötigen fast immer Feuchtigkeit. Wenn für Schimmelpilze ein Nährboden vorhanden ist, kann ein Pilzbefall relativ schnell entstehen, mitunter bereits nach nur einer Woche. Typische Situationen, in denen Schimmel entsteht, sind daher:

  • Neubaufeuchte
  • Wasserschäden
  • Wärmebrücken (Kondensfeuchtigkeit!)
Erste Hilfe bei Schimmelbefall

In einer schimmelbefallenen Wohnung zu leben, kann erhebliche Erkrankungen hervorrufen. Daher darf sichtbarer Schimmelbefall oder aber muffiger Schimmelgeruch nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Es ist dringend erforderlich, sofort zu handeln:

  1. Sofort den Vermieter informieren! Oft ist eine bauseitige Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel gegeben. Diese fällt immer in den Verantwortungsbereich des Vermieters, daher ist es unbedingt erforderlich, den Mangel sofort anzuzeigen und den Vermieter aufzufordern, Schimmel und die Ursache für Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen.
  2. Beweise sichern! Bei sichtbarem Schimmelbefall sollten Fotos gefertigt werden.
  3. Schimmel beseitigen! Wenn der Vermieter nicht sofort reagiert und den Schimmel beseitigt oder beseitigen lässt ist es dringend erforderlich, Schimmelpilze abzutöten und vollständig zu entsorgen. Lassen Sie sich hierzu beraten!
  4. Die Schäden analysieren lassen! Wenn der Verdacht besteht, dass der Schimmel Ursache für bereits vorhandene Erkrankungen darstellt, sollte eine Schimmelanalyse sowie eine Raumluftanalyse, veranlasst werden.

Wichtig! Vorhandener Schimmel kann nicht durch geändertes Heiz- und Lüftungsverhalten beseitigt werden, durch richtiges Heizen und Lüften kann einer Schimmelbildung allenfalls nur vorgebeugt werden!
Schimmel kann Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche in erheblicher Höhe auslösen.
In Anbetracht der Gefährdung durch langes Wohnen mit Schimmel und einer oft zu verzeichnenden Weigerung von Vermietern, Schimmel zu beseitigen und bauseitige Ursachen zu beheben, ist in fast allen Fällen eine fachkundige Beratung und Vertretung erforderlich aber auch lohnenswert.

Abweichende Wohnfläche

In den meisten Mietverträgen ist die Wohnfläche der Wohnung genannt. Im Zweifel gilt die dort genannte Fläche als vereinbart, dieses gilt auch dann, wenn im Mietvertrag „ca. 40 m²“ steht. Die Rechtsprechung erkennt allerdings nur dann einen Mangel an, wenn die Wohnfläche tatsächlich mehr als 10 % von der Angabe im Mietvertrag abweicht. Umgekehrt bedeutet dieses, dass es unterhalb einer Abweichung von 10 % auf die tatsächliche Wohnfläche nicht ankommt. Dieses gilt auch im Hinblick auf die Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten.
Stellt sich heraus, dass bei konkreter Flächenberechnung die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, senkt sich im Verhältnis der Mietvertragsfläche zur tatsächlichen Wohnfläche die Miete für die Zukunft. Für die Vergangenheit können für noch nicht verjährte Zeiträume Mietanteile zurückverlangt werden.
Für die korrekte Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung gilt, dass beim Flächenaufmaß die lichten Werte von Wand zu Wand anzusetzen sind. Die ausgemessene Fläche wird bei einer Raumhöhe über zwei Metern in voller Höhe angerechnet, bei einer Raumhöhe unter zwei Metern nur zur Hälfte. Raumteile mit einer lichten Höhe unter einem Meter zählen nicht. Sehr umstritten ist die Anrechnung der Flächen von Balkonen und Terrassen. Im Regelfall ist von einem Viertel der tatsächlichen Fläche auszugehen, je nach den Umständen können sich auch Ausnahmen ergeben. das Justizministerium plant hier für 2016 eine Gesetzesänderung nach der immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist. In welcher Form und zu welchem Zeitpunkt dieses Gesetzesvorhaben in Kraft tritt, ist derzeit allerdings nicht vorhersehbar.

Weitere typische Mängel

Auch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, können Mängel darstellen. So z. B. dann, wenn aufgrund einer Straßenbaustelle die Wohnung durch Baulärm erheblich beeinträchtigt wird, zeitweise möglicherweise nicht nutzbar ist.
Eine Mängelbeseitigung ist dem Vermieter hier unmöglich. Da der Vermieter den Mangel auch nicht verschuldet hat, besteht auch kein Schadensersatzanspruch. Allerdings kann dieser Mangel zu einer Mietminderung oder einer fristlosen Kündigung führen.

6.2 Mietminderung

Eine Mietminderung setzt einen mietrechtlichen Mangel voraus. Wenn dieser nicht nur unerheblich ist, löst der Mangel das Mietminderungsrecht aus. Die Miete reduziert sich dann durch gesetzliche Regelung, der Mieter muss vermeiden, zu viel zu zahlen, bzw. überzahlte Beträge zurückfordern.
Eine Mietminderung setzt voraus:

  • einen nicht unerheblichen Mangel
  • auf Kenntnis des Vermieters, auf ein Verschulden kommt es nicht an
  • eine entsprechende Mietkürzung bei der nächstfolgenden Mietzahlung oder eine Erklärung nur unter Vorbehalt zu zahlen

Je nach Umfang und Intensität des Mangels kann ein Mietminderungsrecht unterschiedlich hoch ausfallen, als erheblich wird eine Mietminderung ab 5% betrachtet. Mietminderung über 30% der Miete sind selten, setzten sehr gravierende Mängel voraus. Berechnet wird die Minderungsquote auf die Gesamtmiete (Grundmiete + Vorauszahlungen).
Die korrekte Höhe einer Mietminderung ist immer vom konkreten Einzelfall abhängig. Mietminderungsquoten sind sehr umstritten. Hierzu existieren keine festen Regeln, auch keine verbindlichen Minderungsformeln oder Tabellen. Entsprechende Mietminderungstabellen im Internet sind mit äußerster Vorsicht zu genießen. Daher sollte im konkreten Einzelfall immer eine Beratung eingeholt werden.

Ein Recht auf Mietminderung besteht grundsätzlich auch bei Beeinträchtigungen, die durch Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters entstehen. Gesetzlich gibt es seit 2013 Einschränkungen bei energetischen Modernisierungen (z.B. Dach-, Decken-, Wärmedämmung). Hier ist für die ersten drei Monate ein Mietminderungsrecht ausgeschlossen.

Neben einem Mietminderungsrecht besteht ein noch hierüber hinausgehendes Recht auf Zurückbehaltung. Dabei können Mietanteile bis zur dreifachen Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigung zurückbehalten werden. Berechtigte Mietminderungen müssen nicht nachgezahlt werden, darüber hinaus zurückbehaltene Beträge nach Beseitigung des Mangels oder Ende des Mietverhältnisses schon.
Vorsicht: Gerade wenn ein Vermieter sich weigert, Mängel zu beseitigen, besteht die Gefahr, die zulässige Mietminderung erheblich zu überziehen. Auch durch lange Mietminderungszeiträume können sich erhebliche Beträge ansammeln. In solchen Situationen besteht die Gefahr, dass hierdurch auch unberechtigte Mietrückstände und damit ein Kündigungsrecht entstehen kann. Hier ist eine Beratung sinnvoll.

6.3 Schadensersatzansprüche

Schadensersatzansprüche setzen, mit einer Ausnahme, immer ein Verschulden des Schädigenden voraus.
Hierzu kann ausreichen, dass fährlässiges Verhalten vorliegt. So haftet der Mieter dem Vermieter auch für eine fahrlässige Beschädigung der Mietsache, wenn der Grad der Beschädigung über die normale Abnutzung hinausgeht. Dieses gilt z.B. für die Beschädigung von Holz- oder Parkettfußböden. In keinem Fall haftet der Mieter für den vertragsgemäßen Gebrauch: Durch vertragsgemäßen Gebrauch wird ein mitvermieteter Holz-, Parkett- oder Teppichboden durch Begehen abgenutzt. Eine Haftung des Mieters kann nur für hierüber hinausgehende Beschädigungen bestehen, beispielsweise Brandstellen in einem Teppich oder größere Beschädigungen an einem Holzfußboden durch herunterfallende Gegenstände.
Solche Schäden können vom Mieter durch eine Privathaftpflichtversicherung reguliert werden.
Umgekehrt setzen auch Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter voraus, dass dieser den Schaden zumindest fahrlässig verschuldet hat. Eine einzige Ausnahme, dass kein Verschulden erforderlich ist, gilt nur für den Fall, dass der Mangel seit Beginn des Mietverhältnisses existierte. Dieses könnte der Fall sein, wenn eine Wohnung, in der nach Abschluss des Mietvertrages Schimmelschäden auftreten, bereits bauseitig defekt vermietet wurde.
Wichtig: Unbedingt sollte beachtet werden, dass ein Vermieter für einen Schaden nicht alleine deswegen haftet, weil ein Mangel existiert. Ein Verschulden an dem Mangel selbst wird selten gegeben sein, der Haftungsgrund ist letztendlich die verschuldete Untätigkeit des Vermieters. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters setzt daher voraus, dass der Vermieter zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert wurde.
Ereignet sich in einem Haus ein Wasserrohrbruch und wird dadurch die Einrichtung von Mietern beschädigt, wird im Regelfall kein Schadensersatzanspruch bestehen. Mietrechtlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung als solche wiederherzustellen. Er haftet allerdings nicht für das beschädigte Eigentum der Mieter. Ein solcher Schadensersatzanspruch würde ein Verschulden voraussetzen, welches bei einem nicht vorhersehbaren Wasserrohrbruch nicht gegeben ist. Gegen einen solchen Schaden kann sich ein Mieter nur durch Abschluss einer Hausratversicherung schützen.

Beweisrechtlich gilt folgendes: Der Vermieter muss beweisen, dass die Wohnung bei Beginn keine Schäden aufweist, z.B. durch das Wohnungsübergabeprotokoll. Lassen Sie daher vorhandene Schäden hier unbedingt eintragen. Entsteht während der Mietzeit ein Schaden innerhalb der Wohnung, muss der Mieter nachweisen, dass er diesen nicht verschuldet hat.


Herausgeber:

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5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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