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7 - Mieterhöhung

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Grundsätzlich gilt, dass bei Abschluss eines Mietvertrages Einigkeit erzielt wird über die zu vermietende Wohnung, deren Zustand einerseits, die hierfür zu zahlende Miete andererseits. Das geltende Mietrecht schließt nach Abschluss des Vertrages ein Kündigungsrecht des Vermieters zum Zwecke einer Mietanpassung aus. Aus diesem Grund sind gesetzlich wenige Ausnahmen zugelassen worden, in denen eine einmal vereinbarte Miete erhöht werden darf.

7.1 Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Bei geförderten Wohnungen verhält es sich im Grundsatz so, dass der Vermieterseite nur die sog. Kostenmiete zusteht. Im Ergebnis bedeutet dieses, dass für einen definierten Zeitraum der Vermieter keinen Gewinn machen darf. Dafür ist er allerdings berechtigt, Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben. Als Mieter besteht der Vorteil, dass willkürliche Mieterhöhungen damit ausgeschlossen sind, allerdings Kostensprünge auch bei Sozialwohnungen schlecht kalkulierbar und manchmal unvermeidbar sind.
Das Verfahren der Kostenmieterhöhung ist so ausgestaltet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter einseitig geltend gemacht werden kann. Wenn dieses nach den unten genannten Kriterien korrekt erfolgt, wird die Mieterhöhung dann ohne Zustimmung des Mieters wirksam.
Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter die Kostenkalkulation offen legt, nachweist, welche Kosten sich aus welchem Anlass erhöht haben. Dieses geschieht im Regelfall durch die Vorlage einer sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ggf. eines Auszuges aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Bei geförderten Wohnungen sind auch Staffelmietverträge denkbar. Dieses beruht darauf, dass bei Anmietung auf einen Teil der Kostenmiete verzichtet wird, dieser Verzicht dann über einen längeren Zeitraum abgebaut wird. Hier gelten die allgemeinen Regelungen für Staffelmietverträge: Der Zeitpunkt der Mieterhöhung sowie der Erhöhungsbetrag müssen im Mietvertrag genannt sein.

7.2 Mieterhöhung nach Mietspiegel

Grundsätzlich ist es möglich, bei allen frei finanzierten Wohnungen, d. h. Wohnungen, die nicht als gefördert (Sozialwohnungen) gelten, eine Anhebung der Miete auf das Niveau der sog. ortsüblichen Miete zu verlangen. Eine derartige Mieterhöhung kommt erst zustande, wenn der Mieter sein Einverständnis erklärt hat.
Eine derartige Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, die Höhe der ortsüblichen Miete für die Wohnung muss in der Mieterhöhung nachgewiesen und begründet werden. In Dortmund existiert ein sog. qualifizierter Mietspiegel, hieraus folgt, dass eine derartige Mieterhöhung zwingend den Mietspiegel als Begründungsmittel wählen muss. Weitere nach der gesetzlichen Regelung zulässige Begründungsmittel, wie ein Sachverständigengutachten oder die Nennung von drei Vergleichswohnungen spielen keine Rolle, sind gegenüber dem Mietspiegelwert unbeachtlich.
Der jeweils geltende Mietspiegel für Dortmund ist auf den Internetseiten der Stadt Dortmund und des Mietervereins Dortmund und Umgebung e. V. (www.mietspiegel-dortmund.de) abrufbar.
Der derzeitige Dortmunder Mietspiegel gilt seit dem 01.01.2015 und ist bis Ende 2016 gültig.
Die ortsübliche Miete, die durch den Mietspiegel ermittelt wird, ist lediglich die Grundmiete oder Nettokaltmiete (Miete ohne Heiz- und Betriebskosten). Nicht enthalten sind die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung. Dies sind im Wesentlichen: Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen etc.
Für die Ermittlung der Mietspiegelmiete wird die Wohnung anhand des Baualters eingeordnet. Zur Einordnung ist das Jahr der Fertigstellung der Wohnung maßgeblich. Auch bei modernisierten Wohnungen richtet sich die Zuordnung nach dem ursprünglichen Baujahr. Insgesamt gibt es sieben Baualtersklassen. Die älteste geht bis zum Jahr 1929; die jüngste umfasst Neubauten der Jahre 2008 – 2011.
Entsprechend den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weist die Mietspiegeltabelle Mietspannen aus. In diesen Spannen können Unterschiede bei der Art, Umfang und Qualität der Ausstattung zum Tragen kommen. Grundsätzlich wird für die Durchschnittswohnung der entsprechenden Baualtersgruppe der sog. Mittelwert (Median) zugrunde gelegt. Dieser ist auch gesondert in den Mietspiegelfeldern neben den Mietspannen ausgewiesen. Der Median ist der Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt.

Daneben gibt es Zu- oder Abschläge. Für Studierende bedeutsam ist, dass der Mietspiegel gerade für kleinere Appartements deutliche Zuschläge aufweist. Bei einer Wohnungsgröße von bis 40 m2 sind dies stolze 0,82 €, die zu dem sich aus dem Mietspiegelfeld der entsprechenden Baualtersklasse ergebenden Wert hinzugerechnet werden. Bei einer Wohnungsgröße zwischen 40,01 m2 und 50 m2 beträgt der Zuschlag 0,41 €, bei einer Wohnungsgröße zwischen 50,01 m2 und 60,00 m2 ist erstmals ein Zuschlag von 0,21 € zugrunde zu legen.

Für Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmungen ab 1980, Badmodernisierungen oder Erneuerungen der Heizungsanlage kann es weitere Zuschläge geben. Ebenso für bestimmte Ausstattungsmerkmale wie das Vorhandensein von Balkonen, Schallschutzfenstern oder barrierefreien Wohnungen.

Umgekehrt führen fehlende Ausstattungsmerkmale, die vom Dortmunder Standard abweichen zu einem Abschlag. Hierzu gehören beispielsweise fehlende oder nur einfache PVC-Böden. Ein fehlender Warmwasseranschluss in der Küche oder ein sog. gefangener Raum, der nur über ein anderes Zimmer erreicht werden kann.

Zu berücksichtigen sind auch noch weitere Besonderheiten, insbesondere die Verkehrsbelastung der Wohnung, die Vereinbarung einer Kostenklausel für Kleinreparaturen oder die Belieferung der Wohnung mit Fernwärme.

Weiterhin können noch Zu- oder Abschläge je nach Lage der Wohnung in einem bestimmten Stadtgebiet erfolgen. Erstmals weist der Mietspiegel für Dortmund sieben verschiedene Gebiete aus. Für den Dortmunder Norden ergibt sich hier ein Abschlag von ,010 €/m2, während beispielsweise der Dortmunder Süden einen Zuschlag von 0,48 €/m2 vorsieht.
Zu welchem Gebiet die Wohnung gehört kann straßengenau über unseren Link www.mietspiegelkarte.dortmund.de ermittelt werden.

Im Regelfall gilt, dass Kriterien, welche der Mietspiegel nicht nennt, für die Einordnung in den Mietspiegel auch keine Rolle spielen.
Unter der Berücksichtigung der Baualtersklasse einerseits sowie der Ausstattungen, Modernisierungen und Gebietszu-, bzw. abschläge andererseits kann die ortsübliche Miete für die Wohnung ermittelt werden.
Eine Berechnungshilfe findet sich auf der Seite des Mietervereins Dortmund unter: www.mieterverein-dortmund.de/mietspiegel.html.

Das Landgericht Dortmund hat hierzu in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass normalerweise der innerhalb der Spanne ausgewiesene Medianwert ausschlaggebend ist. Es handelt sich hierbei nicht um einen rechnerischen Mittelwert, sondern um den Wert, der von der Hälfte der die Mietpreisspanne abbildenden Wohnungen des Mietspiegels unterschritten wird.
Eine Abweichung von diesem Medianwert bedarf einer erheblichen Begründung. Keinesfalls ausreichend sind allgemeine Hinweise auf eine angeblich gute Lage, insbesondere auch nicht das fußläufige Erreichen von Versorgungseinrichtungen, somit Kriterien, welche in allen Stadtteilen in Dortmund vorzufinden sind. Eine Überschreitung des Medianwertes wird daher nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen können.

Das Mieterhöhungsverfahren sieht so aus, dass die Mieterhöhung schriftlich und begründet geltend gemacht werden muss. Soweit dieses der Fall ist, ist das Mieterhöhungsbegehren begründet, schuldet der Mieter eine Zustimmung bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Es besteht daher in jedem Fall eine Bedenkzeit von zwei vollen Monaten!
Wird innerhalb dieser Frist die Zustimmung, welche auch zu einem späteren Zeitpunkt jederzeit noch möglich ist, nicht erteilt, hat der Vermieter die Möglichkeit, bis zum Ablauf einer Frist von weiteren drei Monaten die Zustimmung des Mieters beim Amtsgericht einzuklagen. Geschieht dieses nicht, ist die gesamte Mieterhöhung hinfällig.

Hinweis: Gerade bei auffälligen Mieterhöhungen nach Mietspiegel lohnt sich eine Beratung.
Das Verfahren der Mieterhöhung, auch das Verfahren einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung ist kompliziert ausgestaltet. Wenn die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt wurde, kann dieses nicht mehr widerrufen oder auf anderem Wege rückgängig gemacht werden. Auch eine stillschweigende Zahlung auf eine derartige Mieterhöhung hin kann eine Zustimmung darstellen.
Dieses Recht auf Mieterhöhung wird eingeschränkt, dass nach Wirksamwerden einer Mieterhöhung zumindest 12 Monate vergehen müssen, bevor das nächste Mieterhöhungsbegehren den Mieter erreichen darf. Kriterium für eine Mieterhöhung ist immer die ortsübliche Miete. D.h., dass bei unveränderten Mietspiegelwerten auch über Jahre hinaus eine Mieterhöhung nicht möglich ist.

Vorsicht: Es gibt kein automatisches Recht, die Miete um 20 % zu erhöhen. Ausschlaggebend ist auch hier der Mietspiegel, wenn dieser Wert sich nicht verändert hat, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen.
Denkbar wäre allerdings, dass die vereinbarte Miete erheblich unterhalb der Mietspiegel miete liegt. Dann könnte theoretisch auch eine Verdoppelung der Miete auf diesem Wege in Betracht kommen. Derartige dem Grunde nach mögliche Mieterhöhungen kappt das Gesetz dadurch, dass Mieterhöhungen, gerechnet auf den Zeitraum von drei Jahren, 20 % nicht überschreiten dürfen. Diese 20 %-Grenze ist eine Kappungsgrenze für ansonsten in größerem Umfang höhere Mieterhöhungen, begründet selbst allerdings kein Recht, eine dem Mietspiegel entsprechende Miete zu erhöhen. Eine Mietpreisbremse, d.h. eine Kappungsgrenze von 15% gilt derzeit in Dortmund nicht.
Nach dem Gesetz dient der Mietspiegel ausschließlich dem zuvor geschilderten Verfahren. D.h., dass bei Anmietung einer Wohnung mietrechtlich gesehen keine Bindung an den Mietspiegel gilt. Faktisch stellt der Mietspiegel allerdings ein Orientierungsmittel für Vermieter und Mieter dar, um bei Anmietung der Wohnung eine ortsübliche Miete zu finden.

Achtung: Dem Mietspiegel kommt nur Bedeutung für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zu. Bei einer Neuvermietung der Wohnung darf die Miete die Mietspiegelwerte überschreiten!

7.3 Mieterhöhung nach Modernisierung

Als weitere gesetzliche Ausnahme zur Anpassung einer einmal vereinbarten Miete sieht das Gesetz vor, dass dann, wenn im laufenden Mietverhältnis eine Modernisierung des Hauses und der Wohnung erfolgte, die Miete erhöht werden kann. Denkbar wäre einerseits die vereinbarte Miete dann durch die korrekte Einordnung der geänderten Wohnung in den geltenden Mietspiegel anzupassen. Vergleiche hierzu das vorangegangene Kapitel.
Rechtlich möglich ist es allerdings auch, die tatsächlich entstandenen Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Hierzu müssen alle angefallenen Modernisierungskosten aufgelistet werden. Diese Kosten sind um Kostenanteile zu bereinigen, welche bei Reparaturen des Hauses und der Wohnung so oder so angefallen wären. Die verbleibenden Kosten können in Höhe von maximal 11 %, im Regelfall nach Fläche heruntergerechnet auf die Wohnung, hiervon sodann 1/12 als monatliche Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Eine solche Mieterhöhung ist, wenn diese nachvollziehbar und korrekt vorgerechnet wurde, ohne Zustimmung des Mieters wirksam. Bei einer solchen Mieterhöhung gilt auch nicht der Mietspiegel, es gilt hier auch nicht die 20 %ige Kappungsgrenze.

Vorliegen einer Modernisierung

Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter berechtigt, die vermietete Wohnung zu modernisieren. Dieses ist immer dann der Fall, wenn Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums geplant sind.
Hierunter fällt zum einen die energetische Modernisierung, d.h. die nachträgliche Dämmung des Hauses nebst Kellerdecken und Dach, aber auch der Austausch von Heizanlagen oder Fenstern die Nachrüstung mit Wasserzählern oder der Ausbau eines Dachbodens.
Mietrechtlich wird hier zwischen der Duldungspflicht des Mieters einerseits, sowie einer sich möglicherweise anschließenden Pflicht zur Tragung einer Mieterhöhung andererseits unterschieden.
Für die o.g. Maßnahmen besteht eine Duldungspflicht, soweit die weiter unten genannten Kriterien einer ordnungsgemäßen Ankündigung erfüllt sind. Eine Ausnahme gilt hier nur dann, wenn die geplante Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder Angehörige des Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen überwiegt. Diese Härte kann sich aus der Art der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Aufwendungen des Mieters oder der zu erwartenden Mieterhöhung ergeben. Der letzte Aspekt, die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung, wird hierbei allerdings nicht berücksichtigt, wenn durch die Maßnahme die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.
Die geplante Maßnahme, deren voraussichtlicher Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich oder in Textform mitgeteilt werden. Dieses gilt nicht, wenn die Maßnahme nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Wohnung darstellt, dieses wäre beispielsweise beim Einbau eines Wasserzählers oder einer Gegensprechanlage der Fall.

Wichtig ist, eine solche Ankündigung sorgfältig zu prüfen. Immer dann, wenn derartige Maßnahmen hingenommen werden, besteht die erhebliche Gefahr, hierfür auch eine Mieterhöhung zahlen zu müssen. Achtung: Härtegründe sind i.d.R. nur beachtlich, wenn Sie bis zum Ende des Folgemonats, der auf den Zugang einer Modernisierungsmieterhöhung folgt, schriftlich geltend gemacht werden. Der Vermieter muss aber auf diese Frist hinweisen.
Soweit ein Härtegrund besteht, oder aus anderen Gründen die Maßnahme nicht geduldet werden soll, kann es für Maßnahmen innerhalb der Wohnung ausreichen, dem Vermieter den Zugang hierzu zu verwehren. Ob eine Duldungspflicht des Mieters bestehen würde, kann dann ggf. in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden. Schwieriger stellt sich dieses dann dar, wenn die Maßnahmen außerhalb der Wohnung stattfinden. In diesem Fall wäre ggf. der Mieter gehalten, durch ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren vor Gericht unzulässige Modernisierungsarbeiten zu verhindern.
Gesetzlich ist für Aufwendungen, welche dem Mieter infolge der Maßnahme entstehen – hier kommen Aufwendungen für Reinigung, Umräumen, Umbauten in Betracht – ein Entschädigungsanspruch vorgesehen. Dieser kann auch als Vorschuss geltend gemacht werden. Die Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahmen können auch ein Mietminderungsrecht begründen. Bei energetischen Modernisierungen ist dieses aber für die ersten drei Monate ausgeschlossen.

7.4 Staffel- und Indexmieten

Rechtlich möglich ist es, bereits im Mietvertrag eine Mietstaffelung oder aber die Anpassung der Miete aufgrund eines Index zu vereinbaren. Solche Mietverträge sind sehr selten, es sollte auch sehr sorgfältig geprüft werden, ob die in einem solchen Vertrag enthaltenen Mieterhöhungsmöglichkeiten ohne spätere Korrekturmöglichkeit in Kauf genommen werden sollten.

7.5 Erhöhung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen

Bei Abschluss des Mietvertrages werden Vorauszahlungen von Betriebs- und Heizkosten vereinbart. Sowohl für den Mieter wie auch den Vermieter besteht das Recht, nach Erteilung einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen zu verlangen. Diese Anpassung muss ausdrücklich in Textform, d.h. schriftlich oder durch E-Mail, geltend gemacht werden.
Hierbei gilt, dass eine erteilte Abrechnung zugrunde zu legen ist. Ein Zwölftel der für das abgerechnete Jahr angefallenen Kosten kann als neue Vorauszahlung zugrunde gelegt werden. Ein Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig.
Die Erhöhung bereits vereinbarter Vorauszahlungen auf Betriebskosten ist nur dann und nur in dem Umfang rechtlich wirksam, wie diese auch auf tatsächlich korrekt abgerechneten Kosten beruht. Wenn eine Abrechnung eine Nachzahlung ausweist, die Nachzahlung aber auf einem Fehler der Abrechnung beruht, können Vorauszahlungen in der Regel nicht erhöht werden. Wenn die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung den Nachzahlungsbetrag übersteigt, können Vorauszahlungen auch gesenkt werden.
Zur Berechnung der neuen Vorauszahlungen gilt: Die korrekt berechneten Jahreskosten geteilt durch 12 ergibt die neue korrekte Vorauszahlung. Sehr wichtig hierbei ist, dass dieses nur gilt, wenn der Fehler der Abrechnung durch begründeten Einspruch des Mieters geltend gemacht wurde. Dieses muss innerhalb einer Frist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung geschehen. Danach wird auch eine falsche Abrechnung - mangels Einspruch – wirksam. Dieses ist hier sehr wichtig, weil eine Nichtzahlung von erhöhten Vorauszahlungen ein Kündigungsrecht auslösen kann, wenn nicht zugleich oder vorher die Abrechnung angegriffen wurde.
Bei grundlos nicht gezahlten Vorauszahlungsanpassungen besteht das Risiko, dass wegen unregelmäßiger oder nicht pünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden kann.
Bei grundlos nicht gezahlten Vorauszahlungsanpassungen besteht das Risiko, dass wegen unregelmäßiger oder nicht pünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden kann.


Herausgeber:

AStA TU Dortmund
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44221 Dortmund
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Markus Roeser
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5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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