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10 - Umwandlung und Verkauf der Wohnung, Wichtige Versicherungen, Mietprozess

10.1 Umwandlung und Verkauf der Wohnung

Titelseite der Printversion des Mietrechtsreaders Bei Anmietung einer Wohnung spielt es unter Umständen eine große Rolle, ob es sich hierbei um eine Eigentumswohnung handelt, oder nicht. Der für Mieter wichtige Unterschied zwischen Eigentumswohnungen und einer Wohnung in einem Haus, bei dem das Eigentumsrecht des Vermieters sich auf das gesamte Grundstück bezieht, besteht darin, dass Eigentumswohnungen wesentlich einfacher verkauft werden können.
Grundsätzlich verhält es sich so, dass sich durch den Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung an dem Mietverhältnis nichts ändert. Insbesondere bleibt der Mietvertrag bestehen, kraft gesetzlicher Regelung ändert sich mit Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch lediglich der vertragliche Vermieter.
Wichtig: Es besteht keinerlei Verpflichtung, mit einem neuen Eigentümer einen neuen Vertrag zu schließen, der bisher geltende Vertrag gilt fort.
Wenn das Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung begründet wurde, besteht das Risiko, dass die Eigentumswohnung zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird und der neue Käufer der Wohnung diese allein deswegen erwirbt, um selbst in die Wohnung einzuziehen. Dieses würde eine Kündigung wegen Eigenbedarfes begründen. Wer dieses Risiko nicht eingehen möchte, sollte den Kündigungsgrund Eigenbedarf schriftlich im Mietvertrag ausschließen.
Auch dann, wenn das Eigentum des Vermieters am Grundstück des Hauses besteht, ist es denkbar, dass Haus und Grundstück in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, sodann die einzelnen Wohnungen verkauft werden.
Immer dann, wenn die Aufteilung in Wohnungseigentum erst nach Abschluss des Mietvertrages erfolgt, entstehen weitere Schutzrechte für die hiervon betroffenen Mieter.
Zum einen entsteht dann ein Vorkaufsrecht, d. h. ein Verkauf der Wohnung muss dem Mieter angezeigt werden. Dieser ist dann berechtigt, statt des angedachten Käufers die Wohnung selbst zu kaufen.
Andererseits besteht nach Verkauf der Wohnung ein erweiterter Kündigungsschutz gegen eine Eigenbedarfskündigung. Wenn das Wohnungseigentum nach Abschluss des Mietvertrages begründet wurde, ist der Ersterwerber der Wohnung nach Eintrag in das Grundbuch für zumindest drei Jahre am Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gehindert. Erst nach diesem Zeitraum, gesetzt den Fall, dass Eigenbedarf dann noch bestände, wäre eine Eigenbedarfskündigung rechtlich zulässig.
WICHTIG: Die Kündigungssperrfrist von variiert landesrechtlich je nach Kommune. So beträgt diese Kündigungssperrfrist z.B. in Dortmund 6 Jahre. Gleiches gilt in Bottrop und Hattingen. Bei allen anderen an Dortmund grenzenden Kommunen bleibt es bei drei Jahren Verlängerung.

10.2 Beratungshilfe

Bei außergerichtlichen Streitigkeiten kann zunächst die Mietrechtsberatung des AStA, des Mietervereins Dortmund oder der anderen in Kapitel 1 „Beratung bei Mietrechtsproblemen“ aufgelisteten Beratungsstellen in Anspruch genommen werden.
Des Weiteren besteht die Möglichkeit, Beratungshilfe beim zuständigen Amtsgericht des Wohnortes zu beantragen. Die Beratungshilfe deckt die Kosten einer außergerichtlichen anwaltlichen Beratung ab.
Ist die Angelegenheit bereits bei Gericht anhängig, kann keine Beratungshilfe mehr in Anspruch genommen. Dann gelten die Einzelheiten im nächsten Unterabschnitt. Die Beratungshilfe muss notwendig sein. Deswegen wird der Antrag abgelehnt, wenn eine andere zumutbare und kostengünstigere Hilfemöglichkeit zur Verfügung steht. Dies können z.B. die Schuldnerberatungsstelle, der Mieterverein (für Mitglieder) oder die Verbraucherzentrale sein. Es gelten bestimmte Einkommensgrenzen. Der beratende Anwalt kann die Zahlung einer Eigenbeteiligung in Höhe von 15 € verlangen. Allgemeine Infos finden sich unter:
www.ag-dortmund.nrw.de/aufgaben/abteilungen/Beratungshilfe/index.php.

10.3 Mietprozess uns Prozesskostenhilfe

Bei gerichtlichen Streitigkeiten über Fragen der Wohnraummiete ist in erster Instanz immer das örtliche Amtsgericht zuständig. Bei Streitigkeiten über 600,00 € oder wenn das Amtsgericht die Berufung zulässt, kann gegen ein Urteil des Amtsgerichts beim Landgericht Berufung eingelegt werden. Wenn dann das Landgericht die Revision zulässt können Mietrechtsstreitigkeiten auch beim Bundesgerichtshof landen.
Für ein Verfahren entstehen in jeder Instanz Kosten des Gerichts und Kosten für die beauftragten Rechtsanwälte. Da mietrechtliche Streitigkeiten mietrechtlich und verfahrensrechtlich kompliziert sind, lohnt sich in fast allen Fällen die Beauftragung eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts.
Die mit Abstand höchsten Kosten eines Mietprozesses entstehen jedoch für Gutachten. Dieses kann bei der Beurteilung von Schimmelschäden oder Fragen der Miethöhe der Fall sein. Gutachterkosten übersteigen meist die Kosten von Anwälten und des Gerichts.
Wer die angefallenen Kosten des Gerichts trägt, entscheidet das Gericht. Gegen dieses Kostenrisiko können Sie sich in zwei Fällen schützen:

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung für Mietrechtsstreitigkeiten bietet z. B. der Mieterverein seinen Mitgliedern zu einem günstigen Tarif an. Wenn Sie bereits über eine woanders abgeschlossene Rechtsschutzversicherung verfügen oder eine allgemeine Rechtsschutzversicherung abschließen möchten, sollten Sie darauf achten, dass die üblicherweise angebotenen Rechtsschutzversicherungspakete auch den Wohnungsmietrechtsschutz umfassen. Dies ist nicht in allen Fällen gegeben. Wichtig bei allen Rechtsschutzversicherungen ist der Zeitpunkt des Beginns des Versicherungsschutzes. Bei allen Rechtsschutzversicherungen gilt, dass der Versicherungsfall erst drei Monate nach Abschluss des Versicherungsvertrages eingetreten sein darf, um versichert zu sein. Versicherungsfall ist dabei niemals der Beginn des gerichtlichen Verfahrens, sondern immer der Beginn der Ursache des dann später vor Gericht ausgetragenen Streits.

Prozesskostenhilfe

Wenn Sie nicht rechtsschutzversichert sind und Ihr Einkommen eine bestimmte Höhe nicht überschreitet, besteht des Weiteren die Möglichkeit, Beratungshilfe bzw. Prozesskostenhilfe zu beantragen. Die Beratungshilfe deckt die Kosten einer außergerichtlichen anwaltlichen Beratung ab. Die Eigenbeteiligung liegt bei 15 €. Die Gewährung ist einkommensabhängig.
Für den Fall einer gerichtlichen Streitigkeit kann Prozesskostenhilfe beantragt werden. Im Gegensatz zu einer Rechtsschutzversicherung deckt die Prozesskostenhilfe nicht alle in einem Prozess entstehenden Kosten ab. Im Wege der Prozesskostenhilfe werden Kosten für Ihren Rechtsanwalt sowie die Gerichtskosten (einschließlich Gutachterkosten) übernommen. Nicht übernommen werden die Kosten des gegnerischen Rechtsanwaltes. Diese müssen Sie jedoch nur dann (teilweise) bezahlen, wenn Sie einen Prozess (teilweise) verlieren. Ob Ihnen Prozesskostenhilfe gewährt wird, entscheidet das Gericht. Voraussetzung hierfür ist zum einen, dass Ihr Einkommen eine bestimmte Grenze nicht übersteigt. Die weitere Voraussetzung ist, dass die von Ihnen erhobene Klage oder die von Ihnen beabsichtigte Verteidigung gegen eine Klage bei oberflächlicher Betrachtung Aussicht auf Erfolg hat. Die Einkommensgrenzen für Prozesskostenhilfe werden nach eigenen Regeln berechnet. Diese werden immer unterschritten, wenn Sie Grundsicherung beziehen, in den meisten Fällen von BAföG ebenfalls.
Nach der seit dem 01.01.2014 geltenden Regelung müssen bei gewährter Prozesskostenhilfe spätere Einkommensänderungen gegenüber dem Amtsgericht gemeldet werden. Übersteigt das neue Einkommen dann die PKH-Grenzen, wird die Prozesskostenhilfe, ggf. in Raten zurückgefordert.


Herausgeber:
AStA TU Dortmund
Emil-Figge-Str. 50
44221 Dortmund
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Fax 0231 7555 143
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Website www.asta.tu-dortmund.de
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Bearbeitung Martin Grebe
Markus Roeser
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Website http://www.mieterverein-dortmund.de
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5. Auflage Dortmund Januar 2016

Die Inhalte dieses Readers wurden durch die Herausgeber mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Die Herausgeber übernehmen jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte Bildnachweis Titelseite: Ingo Manfraß / AStA TU Dortmund

Vorwort aus der Printversion

Wir freuen uns, Ihnen nunmehr bereits die 5. Auflage des vom AStA der TU Dortmund herausgegebenen Mietrechtsreaders vorstellen zu können.

Dieser erscheint wiederum in bewährter Zusammenarbeit mit dem Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und dem AStA der TU Dortmund. Die erneut erweiterte und überarbeitete 5. Auflage des Mietrechtsreaders ist nunmehr auf dem Stand Januar 2016.

Der Mietrechtsreader soll Studierenden helfen, sich auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund und sich hierbei ergebenden mietrechtlichen Problemen zurechtzufinden. Der Reader kann kein Lehrbuch sein und wird bei Konflikten oft auch keine fachliche ersetzen können. Bedingt durch die Rechtsprechung ändert sich das Mietrecht schnell. Die Darstellung orientiert sich an der zu diesem Zeitpunkt bekannten Rechtsprechung, die wir wiederum eingearbeitet haben, und der Beratungspraxis des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Der Reader soll helfen, sich bei der Anmietung, dem Wohnen in und der Rückgabe einer Wohnung schnell zu orientieren sowie Fehler zu vermeiden. Um hierzu die notwendige Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde auf den Nachweis von Rechtsprechung verzichtet. Dieses darzustellen, hätte den Rahmen und die Funktion dieses Mietrechtsreaders gesprengt. Die im Einzelfall erforderlichen Rechtsprechungsübersichten finden sich auf Merkblättern des Mieterverein Dortmund und im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB), beides ist über www.mieterverein-dortmund.de erreichbar, bzw. beziehbar. Im konkreten Fall steht die MieterInnenberatung des AStA zur Verfügung.

Kritik und Anregungen zur Verbesserung des Mietrechtsreaders sich erwünscht!

AStA TU Dortmund

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Dortmund im Januar 2016

 
 
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